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Maison à vendre

VilleGraulhet (81)
Surface131m²
Coût Total156 892€
Loyer Annuel12 459€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 991,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 24 m²), 4 chambres, Jardin, Terrasse, calme, Pas de cave

En exclusivité Maison mitoyenne de 131 m² avec jardin à Graulhet 81300

Millenium Immobilier vend, en exclusivité, une maison mitoyenne construite en 1977, d'une surface habitable de 131 m², située dans un quartier résidentiel calme à Graulhet.

Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une cuisine ouverte sur la salle à manger, d'un séjour donnant accès à la terrasse, ainsi que d'un WC.

À l'étage, vous trouverez 4 chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC.

La maison est équipée d'une climatisation réversible et est raccordée au tout-à-l'égout.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, notamment au niveau de l'électricité, de la salle d'eau, de la cuisine.

Contactez Millenium Immobilier pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Youssef BELMESSAOUD - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Albi sous le n°533597100. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.777089, 2.008459
Total : 156 892€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 16 600€
Valeur du bien : 146 500€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1038€/mois
Loyer annuel estimé : 12459€/an
Fourchette totale : 779€ - 1384€/mois
Fourchette annuelle : 9344€ - 16613€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 227,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 772 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-161 872€ (-55.5%)
Marge achat-revente :134 880€ (46.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 850,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 497,47€
Coût de l'assurance :18 827,04€
Taxe foncière : 1 245,89€/an
Soit par mois : 103,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 038,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 600 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche/baignoire, lavabo, WC, Main d'œuvre: 2000€)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€/chambre = 600€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 459 €/an
Calcul : 1 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 892 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 068 €
Revenus locatifs : +12 459 €
Charges déductibles : -24 068 €
Résultat foncier Année 1 : -11 609 €(Déficit de 11 609 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 909 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 468 €/an
Revenus locatifs : +12 459 €
Charges déductibles : -7 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 909.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 459 €24 073 €5 474 €-11 614 €10 700 €914 €914 €
212 708 €7 330 €5 331 €5 378 €---
312 962 €7 182 €5 183 €5 780 €---
413 221 €7 029 €5 030 €6 192 €---
513 486 €6 870 €4 871 €6 615 €---
613 756 €6 706 €4 707 €7 050 €---
714 031 €6 536 €4 537 €7 495 €---
814 311 €6 359 €4 360 €7 952 €---
914 598 €6 176 €4 177 €8 421 €---
1014 889 €5 987 €3 988 €8 903 €---
1115 187 €5 791 €3 792 €9 396 €---
1215 491 €5 588 €3 589 €9 903 €---
1315 801 €5 377 €3 378 €10 424 €---
1416 117 €5 159 €3 160 €10 958 €---
1516 439 €4 933 €2 934 €11 506 €---
1616 768 €4 699 €2 700 €12 069 €---
1717 103 €4 457 €2 458 €12 646 €---
1817 445 €4 206 €2 207 €13 240 €---
1917 794 €3 946 €1 947 €13 849 €---
2018 150 €3 676 €1 677 €14 474 €---
2118 513 €3 397 €1 398 €15 116 €---
2218 883 €3 108 €1 109 €15 775 €---
2319 261 €2 809 €810 €16 452 €---
2419 646 €2 499 €500 €17 148 €---
2520 039 €2 177 €178 €17 862 €---
TOTAL399 061 €146 072 €79 497 €252 989 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 616 €-3 210 €+5 826 €
2+2 616 €+1 339 €+1 277 €
3+2 616 €+1 734 €+882 €
4+2 616 €+1 858 €+758 €
5+2 616 €+1 985 €+631 €
6+2 616 €+2 115 €+501 €
7+2 616 €+2 249 €+367 €
8+2 616 €+2 386 €+230 €
9+2 616 €+2 526 €+90 €
10+2 616 €+2 671 €-55 €
11+2 616 €+2 819 €-203 €
12+2 616 €+2 971 €-355 €
13+2 616 €+3 127 €-511 €
14+2 616 €+3 287 €-671 €
15+2 616 €+3 452 €-836 €
16+2 616 €+3 621 €-1 005 €
17+2 616 €+3 794 €-1 178 €
18+2 616 €+3 972 €-1 356 €
19+2 616 €+4 155 €-1 539 €
20+2 616 €+4 342 €-1 726 €
21+2 616 €+4 535 €-1 919 €
22+2 616 €+4 733 €-2 117 €
23+2 616 €+4 936 €-2 320 €
24+2 616 €+5 144 €-2 528 €
25+2 616 €+5 359 €-2 743 €
Total+65 400 €+75 897 €+-10 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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