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Appartement 88 m² à Pau

VillePau (64)
Surface88m²
Coût Total170 560€
Loyer Annuel11 057€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 704,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 3 pièces, 1 balcon

Pau centre Appartement T3 de 88 m²

Proche de toutes commodités, découvrez cet appartement T3 de 88 m², situé au 2ème étage d'un immeuble de standing construit en 1930. Orienté Est-Ouest, ce bien comprend un séjour lumineux donnant sur un balcon, deux chambres dont une avec balcon donnant sur cour, une salle d'eau, Wc séparé et une cave.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1249.00 € et 1689.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Sas Immobiliere Saint-Georges : Adrien MOULIN

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.298387, -0.377444
Total : 170 560€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 8 560€
Valeur du bien : 158 560€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11057€/an
Fourchette totale : 725€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 8703€ - 14050€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 094,01 €/m²
Basé sur :1152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 273 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-34 273€ (-18.6%)
Marge achat-revente :13 713€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 904,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 148,24€
Coût de l'assurance :14 497,60€
Taxe foncière : 1 105,75€/an
Soit par mois : 92,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 996,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager ancien et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salle de bain moderne en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 560 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire, salle de bain moderne en bon état.
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de salle de bain ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 174 €
Revenus locatifs : +11 057 €
Charges déductibles : -16 174 €
Résultat foncier Année 1 : -5 117 €(Déficit de 5 117 €)
Imputable sur revenu global : 5 117 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 614 €/an
Revenus locatifs : +11 057 €
Charges déductibles : -7 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 443 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 057 €16 180 €5 934 €-5 122 €5 122 €--
211 279 €7 465 €5 779 €3 814 €---
311 504 €7 304 €5 619 €4 200 €---
411 734 €7 138 €5 452 €4 596 €---
511 969 €6 966 €5 280 €5 003 €---
612 208 €6 787 €5 102 €5 421 €---
712 453 €6 602 €4 917 €5 850 €---
812 702 €6 411 €4 725 €6 291 €---
912 956 €6 213 €4 527 €6 743 €---
1013 215 €6 007 €4 322 €7 208 €---
1113 479 €5 794 €4 109 €7 685 €---
1213 749 €5 574 €3 888 €8 174 €---
1314 024 €5 346 €3 660 €8 678 €---
1414 304 €5 109 €3 424 €9 195 €---
1514 590 €4 865 €3 179 €9 725 €---
1614 882 €4 611 €2 925 €10 271 €---
1715 180 €4 348 €2 663 €10 831 €---
1815 483 €4 076 €2 391 €11 407 €---
1915 793 €3 794 €2 109 €11 998 €---
2016 109 €3 503 €1 817 €12 606 €---
2116 431 €3 200 €1 515 €13 231 €---
2216 759 €2 887 €1 201 €13 872 €---
2317 095 €2 563 €877 €14 532 €---
2417 437 €2 227 €541 €15 210 €---
2517 785 €1 879 €193 €15 907 €---
TOTAL354 175 €136 850 €86 148 €217 325 €5 122 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 537 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-1 537 €+3 859 €
2+2 322 €+1 144 €+1 178 €
3+2 322 €+1 260 €+1 062 €
4+2 322 €+1 379 €+943 €
5+2 322 €+1 501 €+821 €
6+2 322 €+1 626 €+696 €
7+2 322 €+1 755 €+567 €
8+2 322 €+1 887 €+435 €
9+2 322 €+2 023 €+299 €
10+2 322 €+2 162 €+160 €
11+2 322 €+2 305 €+17 €
12+2 322 €+2 452 €-130 €
13+2 322 €+2 603 €-281 €
14+2 322 €+2 758 €-436 €
15+2 322 €+2 918 €-596 €
16+2 322 €+3 081 €-759 €
17+2 322 €+3 249 €-927 €
18+2 322 €+3 422 €-1 100 €
19+2 322 €+3 600 €-1 278 €
20+2 322 €+3 782 €-1 460 €
21+2 322 €+3 969 €-1 647 €
22+2 322 €+4 162 €-1 840 €
23+2 322 €+4 360 €-2 038 €
24+2 322 €+4 563 €-2 241 €
25+2 322 €+4 772 €-2 450 €
Total+58 050 €+65 198 €+-7 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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