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Achat : Maison Douchy (45220)

VilleDouchy (45)
Surface92m²
Coût Total157 180€
Loyer Annuel8 241€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 032,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Venez découvrir cette maison mitoyenne d'un côté, située sur la commune de Douchy, proche des commerces de proximité et à 10 minutes du Super U de Château-Renard !Elle se compose au Rdc d'une entrée avec placards, d'un salon/salle à manger, d'une cuisine semi-ouverte, et d'un Wc.A l'étage, un palier desservant 4 chambres confortables, une salle d'eau et un placards.Un garage de plus de 20 m² complète le bien, portail récent, terrasse à l'arrière.Idéal pour une famille ou un investissement locatif, diagnostic D !N'hésitez pas à nous pour tout complément d'information et/ou visite.

Ville : Douchy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.940468, 3.059801
Total : 157 180€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 54 580€
Valeur du bien : 149 580€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8241€/an
Fourchette totale : 545€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6535€ - 10393€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 232,14 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 357 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-18 357€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-43 823€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :58,94€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 824,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 609,09€
Coût de l'assurance :17 682,75€
Taxe foncière : 824,10€/an
Soit par mois : 68,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 92 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 580 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 300€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 680€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 880€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douchy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 241 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 042 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 180 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 153 €
Revenus locatifs : +8 241 €
Charges déductibles : -61 153 €
Résultat foncier Année 1 : -52 912 €(Déficit de 52 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 573 €/an
Revenus locatifs : +8 241 €
Charges déductibles : -6 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31512.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 241 €61 158 €5 047 €-52 917 €21 400 €31 517 €31 517 €
28 406 €6 442 €4 910 €1 964 €--29 553 €
38 574 €6 300 €4 769 €2 274 €--27 280 €
48 745 €6 155 €4 623 €2 591 €--24 689 €
58 920 €6 004 €4 472 €2 917 €--21 772 €
69 099 €5 848 €4 317 €3 251 €--18 522 €
79 281 €5 687 €4 156 €3 593 €--14 928 €
89 466 €5 521 €3 990 €3 945 €--10 983 €
99 656 €5 350 €3 818 €4 306 €--6 677 €
109 849 €5 172 €3 641 €4 676 €--2 001 €
1110 046 €4 989 €3 458 €5 056 €---
1210 247 €4 800 €3 269 €5 447 €---
1310 452 €4 605 €3 073 €5 847 €---
1410 661 €4 403 €2 871 €6 258 €---
1510 874 €4 194 €2 663 €6 679 €---
1611 091 €3 979 €2 448 €7 112 €---
1711 313 €3 757 €2 225 €7 557 €---
1811 539 €3 527 €1 995 €8 013 €---
1911 770 €3 289 €1 758 €8 481 €---
2012 006 €3 044 €1 513 €8 961 €---
2112 246 €2 791 €1 259 €9 455 €---
2212 491 €2 529 €998 €9 961 €---
2312 740 €2 259 €727 €10 482 €---
2412 995 €1 980 €448 €11 016 €---
2513 255 €1 691 €160 €11 564 €---
TOTAL263 962 €165 474 €72 609 €98 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 731 €-6 420 €+8 151 €
2+1 731 €0 €+1 731 €
3+1 731 €0 €+1 731 €
4+1 731 €0 €+1 731 €
5+1 731 €0 €+1 731 €
6+1 731 €0 €+1 731 €
7+1 731 €0 €+1 731 €
8+1 731 €0 €+1 731 €
9+1 731 €0 €+1 731 €
10+1 731 €0 €+1 731 €
11+1 731 €+917 €+814 €
12+1 731 €+1 634 €+97 €
13+1 731 €+1 754 €-23 €
14+1 731 €+1 877 €-146 €
15+1 731 €+2 004 €-273 €
16+1 731 €+2 134 €-403 €
17+1 731 €+2 267 €-536 €
18+1 731 €+2 404 €-673 €
19+1 731 €+2 544 €-813 €
20+1 731 €+2 688 €-957 €
21+1 731 €+2 836 €-1 105 €
22+1 731 €+2 988 €-1 257 €
23+1 731 €+3 144 €-1 413 €
24+1 731 €+3 305 €-1 574 €
25+1 731 €+3 469 €-1 738 €
Total+43 275 €+29 546 €+13 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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