Appartement 2 pièces 50 m²

VilleMarseille 13e (13)

Surface50m²

Coût Total123 920€

Loyer Annuel10 579€

Rentabilité8.54%

Cashflow/mois+144€

Prix : 99 000 €

Surface : 50 m²

Prix au m² : 1 980 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 7

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m²

Nous vous proposons à Marseille 13013, quartier de St -Jérôme, un appartement T de 50 m², plus 7 m² de cellier et loggia fermée, au 7ème étage sur 10, lumineux et offrant une vue dégagée. Cet appartement exposé sud, se compose ainsi: cuisine aménagée indépendante, attenante à la loggia et au cellier, salle d'eau , wc, pièce à vivre donnant sur un balcon de 6 m², une chambre, grand placard dans le dégagement.

Il se situe dans une résidence calme et sécurisée, bien entretenue, à proximité de toutes commodités: commerces, écoles ,bus... Stationnement libre dans la résidence.

Idéal investisseurs ou premier achat.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 50 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 174 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Marseille 13e

Département : Bouches-du-Rhône

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 13013

Coordonnées : 43.325470, 5.418420

Total : 123 920€

Prix d'acquisition : 99 000€

Travaux : 17 000€

Valeur du bien : 116 000€

Frais de notaire : 7 920€

Coût estimé : 7 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 50m²

Loyer prédit : 17.63€/m²/mois

Fourchette : 14.11€ - 22.03€/m²/mois

Loyer total estimé : 882€/mois

Loyer annuel estimé : 10579€/an

Fourchette totale : 705€ - 1102€/mois

Fourchette annuelle : 8465€ - 13221€/an

Rentabilité brute :8.54%

Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.67%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 962,69 €/m²

Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :98 135 €

Prix d'achat :99 000 €

Décote à l'achat :+865€ (+0.9%)

Marge achat-revente :-25 785€ (-26.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :123 920€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,75€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :36,14€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 649,89€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 203,98€

Coût de l'assurance :10 843,00€

Taxe foncière : 1 057,87€/an

Soit par mois : 88,16€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 881,56€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 738,05€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :143,51€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système pour 50 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire, changement de robinetterie

Quantité: 10 m² de cuisine

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Menuiseries intérieures

Remplacement des portes et plinthes dans la chambre

Quantité: 1 porte, 12 m de plinthes

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(340 € / m²)

Détail par catégorie :

Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain:6 500€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:2 000€
Peinture cuisine: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Électricité mise aux normes: 500€, Main d'œuvre: 500€
Chambres - Rénovation lourde:3 000€
Parquet flottant: 12 m² × 75€/m² = 900€, Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
Chambres - Menuiseries intérieures:1 500€
Remplacement porte: 1 porte × 400€ = 400€, Plinthes: 12 m × 30€/m = 360€, Main d'œuvre: 740€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Eau chaude

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois

Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an

Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 160 €/an

Base de calcul : Emprunt de 123 920 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 434 €/an

Calcul : 36 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 651 €

Revenus locatifs : +10 579 €

Charges déductibles : -22 651 €

Résultat foncier Année 1 : -12 073 €(Déficit de 12 073 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 1 373 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 651 €/an

Revenus locatifs : +10 579 €

Charges déductibles : -5 651 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 927 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1372.62 € reporté.

Prix d'achat du bien : 99 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 340 €/an

Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	10 579 €	22 655 €	4 164 €	-12 077 €	10 700 €	1 377 €	1 377 €
2	10 790 €	5 545 €	4 053 €	5 246 €	-	-	-
3	11 006 €	5 430 €	3 939 €	5 576 €	-	-	-
4	11 226 €	5 312 €	3 820 €	5 914 €	-	-	-
5	11 451 €	5 190 €	3 698 €	6 261 €	-	-	-
6	11 680 €	5 063 €	3 571 €	6 617 €	-	-	-
7	11 913 €	4 932 €	3 440 €	6 981 €	-	-	-
8	12 152 €	4 796 €	3 305 €	7 355 €	-	-	-
9	12 395 €	4 656 €	3 165 €	7 738 €	-	-	-
10	12 642 €	4 511 €	3 020 €	8 131 €	-	-	-
11	12 895 €	4 361 €	2 870 €	8 534 €	-	-	-
12	13 153 €	4 206 €	2 714 €	8 947 €	-	-	-
13	13 416 €	4 045 €	2 554 €	9 371 €	-	-	-
14	13 685 €	3 879 €	2 388 €	9 806 €	-	-	-
15	13 958 €	3 707 €	2 216 €	10 251 €	-	-	-
16	14 237 €	3 529 €	2 038 €	10 708 €	-	-	-
17	14 522 €	3 345 €	1 854 €	11 177 €	-	-	-
18	14 813 €	3 155 €	1 663 €	11 658 €	-	-	-
19	15 109 €	2 958 €	1 467 €	12 151 €	-	-	-
20	15 411 €	2 754 €	1 263 €	12 657 €	-	-	-
21	15 719 €	2 544 €	1 052 €	13 176 €	-	-	-
22	16 034 €	2 326 €	834 €	13 708 €	-	-	-
23	16 354 €	2 100 €	609 €	14 254 €	-	-	-
24	16 681 €	1 867 €	375 €	14 815 €	-	-	-
25	17 015 €	1 625 €	134 €	15 390 €	-	-	-
TOTAL	338 838 €	114 494 €	60 204 €	224 344 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 344 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 222 €	-3 210 €	+5 432 €
2	+2 222 €	+1 161 €	+1 061 €
3	+2 222 €	+1 673 €	+549 €
4	+2 222 €	+1 774 €	+448 €
5	+2 222 €	+1 878 €	+344 €
6	+2 222 €	+1 985 €	+237 €
7	+2 222 €	+2 094 €	+128 €
8	+2 222 €	+2 207 €	+15 €
9	+2 222 €	+2 322 €	-100 €
10	+2 222 €	+2 439 €	-217 €
11	+2 222 €	+2 560 €	-338 €
12	+2 222 €	+2 684 €	-462 €
13	+2 222 €	+2 811 €	-589 €
14	+2 222 €	+2 942 €	-720 €
15	+2 222 €	+3 075 €	-853 €
16	+2 222 €	+3 212 €	-990 €
17	+2 222 €	+3 353 €	-1 131 €
18	+2 222 €	+3 497 €	-1 275 €
19	+2 222 €	+3 645 €	-1 423 €
20	+2 222 €	+3 797 €	-1 575 €
21	+2 222 €	+3 953 €	-1 731 €
22	+2 222 €	+4 112 €	-1 890 €
23	+2 222 €	+4 276 €	-2 054 €
24	+2 222 €	+4 444 €	-2 222 €
25	+2 222 €	+4 617 €	-2 395 €
Total	+55 550 €	+67 303 €	+-11 753 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 2 pièces 50 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 2 pièces 50 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles