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Appartement 2 pièces 37 m²

VilleBrest (29)
Surface37m²
Coût Total115 660€
Loyer Annuel6 020€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 621,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 37 m²

Commerce City vous propose en exclusivité ce local de 37 m² offrant de perspectives de valorisation dans un secteur attractif et recherché.

Actuellement à usage commercial, ce bien peut faire l'objet d'un changement de destination afin de créer un appartement adapté aux attentes du marché local. Une opportunité idéale pour développer un projet locatif.

Situé dans quartier de Saint-Marc, il bénéficie d'un environnement apprécié pour sa proximité immédiate des commerces, services et commodités du quotidien.

Un bien rare sur le marché, destiné aux investisseurs et porteur de projets à la recherche d'une opération à forte potentiel de création de valeur.

Prix de vente : 60 000 € FAI Dont 5 000 € d'honoraires à la charges de l'acquéreur

Référence : 962

COMMERCE CITY [Coordonnées masquées]

Surface : 37 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.396710, -4.443817
Total : 115 660€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 50 860€
Valeur du bien : 110 860€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6020€/an
Fourchette totale : 412€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4940€ - 7336€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 400,26 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 810 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-28 810€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-26 850€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 605,14€
Coût de l'assurance :10 120,25€
Taxe foncière : 601,97€/an
Soit par mois : 50,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 501,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises supplémentaires si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 860 €(1 375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 3200€ = 5000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement et peinture:5 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2200€ = 4000€
  • Chambres - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 960€
    Vérification plomberie: 37 m² × 80€/m² = 2960€, Main d'œuvre: 40€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 020 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 899 €
Revenus locatifs : +6 020 €
Charges déductibles : -55 899 €
Résultat foncier Année 1 : -49 879 €(Déficit de 49 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 039 €/an
Revenus locatifs : +6 020 €
Charges déductibles : -5 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28478.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 020 €55 902 €4 036 €-49 883 €21 400 €28 483 €28 483 €
26 140 €4 937 €3 930 €1 203 €--27 280 €
36 263 €4 828 €3 821 €1 435 €--25 845 €
46 388 €4 715 €3 708 €1 673 €--24 172 €
56 516 €4 598 €3 591 €1 918 €--22 254 €
66 646 €4 477 €3 470 €2 170 €--20 084 €
76 779 €4 351 €3 344 €2 428 €--17 656 €
86 915 €4 221 €3 214 €2 694 €--14 962 €
97 053 €4 086 €3 080 €2 967 €--11 996 €
107 194 €3 947 €2 940 €3 247 €--8 748 €
117 338 €3 802 €2 795 €3 536 €--5 212 €
127 485 €3 652 €2 646 €3 832 €---
137 634 €3 497 €2 490 €4 137 €---
147 787 €3 336 €2 330 €4 451 €---
157 943 €3 170 €2 163 €4 773 €---
168 102 €2 997 €1 991 €5 104 €---
178 264 €2 819 €1 812 €5 445 €---
188 429 €2 634 €1 627 €5 795 €---
198 598 €2 442 €1 435 €6 156 €---
208 770 €2 243 €1 237 €6 526 €---
218 945 €2 038 €1 031 €6 907 €---
229 124 €1 825 €818 €7 299 €---
239 306 €1 604 €597 €7 703 €---
249 492 €1 375 €368 €8 117 €---
259 682 €1 138 €131 €8 544 €---
TOTAL192 814 €134 635 €58 605 €58 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 264 €-6 420 €+7 684 €
2+1 264 €0 €+1 264 €
3+1 264 €0 €+1 264 €
4+1 264 €0 €+1 264 €
5+1 264 €0 €+1 264 €
6+1 264 €0 €+1 264 €
7+1 264 €0 €+1 264 €
8+1 264 €0 €+1 264 €
9+1 264 €0 €+1 264 €
10+1 264 €0 €+1 264 €
11+1 264 €0 €+1 264 €
12+1 264 €+1 150 €+114 €
13+1 264 €+1 241 €+23 €
14+1 264 €+1 335 €-71 €
15+1 264 €+1 432 €-168 €
16+1 264 €+1 531 €-267 €
17+1 264 €+1 634 €-370 €
18+1 264 €+1 739 €-475 €
19+1 264 €+1 847 €-583 €
20+1 264 €+1 958 €-694 €
21+1 264 €+2 072 €-808 €
22+1 264 €+2 190 €-926 €
23+1 264 €+2 311 €-1 047 €
24+1 264 €+2 435 €-1 171 €
25+1 264 €+2 563 €-1 299 €
Total+31 600 €+19 017 €+12 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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