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maison vente 5 pieces allex 163m2

VilleAllex (26)
Surface163
Coût Total296 290
Loyer Annuel19 574
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 1 343,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village rénovée – 165 m² – 4 chambres

Située sur la commune d’Allex, cette maison de 165 m² sur 3 niveaux offre de beaux volumes.

Elle se compose d’un bel espace de vie avec salon et cuisine ouverte, de 4 chambres, de deux salles d’eau dont une à rafraîchir, de deux WC, ainsi que d’un balcon, d’un grand garage et d’un atelier.

Côté confort, le bien bénéficie d’une pompe à chaleur récente, d’une isolation refaite et d’une toiture rénovée.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Florian Delanoe mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de romans sous le numéro 934502071, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Allex
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26400
Total : 296 290
Prix d'acquisition : 219 000
Travaux : 59 770
Valeur du bien : 278 770
Frais de notaire : 17 520
Coût estimé : 17 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 13.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1631€/mois
Loyer annuel estimé : 19574€/an
Fourchette totale : 1220€ - 2181€/mois
Fourchette annuelle : 14637€ - 26176€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 560,09 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :417 295
Prix d'achat :219 000
Décote à l'achat :-198 295 (-47.5%)
Marge achat-revente :121 005€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 290
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 447,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 533,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 810,46
Coût de l'assurance :25 925,38
Taxe foncière : 1 957,39€/an
Soit par mois : 163,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 631,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 696,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, assurer le bon fonctionnement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 770(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 910
    Isolation des combles perdus: 163 m² × 70€/m² = 11410€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1000€ = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:960
    Peinture murs et plafonds 48 m²: 20€/m² × 48 = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salon:600
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture cuisine:300
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allex (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 574 €/an
Calcul : 1 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 290 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 770
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 328
Revenus locatifs : +19 574
Charges déductibles : -72 328
Résultat foncier Année 1 : -52 754(Déficit de 52 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 354
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 558 €/an
Revenus locatifs : +19 574
Charges déductibles : -12 558
Résultat foncier Années 2+ : 7 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31353.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 57472 3379 573-52 76321 400 €31 363 €31 363 €
219 96512 3089 3147 657--23 706 €
320 36512 0419 0478 323--15 383 €
420 77211 7658 7719 007--6 376 €
521 18711 4808 4859 708---
621 61111 1858 19110 426---
722 04310 8817 88611 163---
822 48410 5667 57211 918---
922 93410 2417 24712 693---
1023 3939 9056 91113 488---
1123 8609 5586 56414 302---
1224 3389 2006 20515 138---
1324 8248 8295 83515 995---
1425 3218 4465 45216 874---
1525 8278 0515 05717 776---
1626 3447 6424 64818 701---
1726 8717 2204 22619 650---
1827 4086 7843 79020 624---
1927 9566 3343 33921 623---
2028 5155 8682 87422 647---
2129 0865 3872 39323 699---
2229 6674 8901 89624 777---
2330 2614 3771 38225 884---
2430 8663 84685227 020---
2531 4833 29830428 185---
TOTAL626 956272 440137 810354 51621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 516
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 111-6 420+10 531
2+4 1110+4 111
3+4 1110+4 111
4+4 1110+4 111
5+4 111+1 000+3 111
6+4 111+3 128+983
7+4 111+3 349+762
8+4 111+3 575+536
9+4 111+3 808+303
10+4 111+4 046+65
11+4 111+4 291-180
12+4 111+4 541-430
13+4 111+4 799-688
14+4 111+5 062-951
15+4 111+5 333-1 222
16+4 111+5 610-1 499
17+4 111+5 895-1 784
18+4 111+6 187-2 076
19+4 111+6 487-2 376
20+4 111+6 794-2 683
21+4 111+7 110-2 999
22+4 111+7 433-3 322
23+4 111+7 765-3 654
24+4 111+8 106-3 995
25+4 111+8 456-4 345
Total+102 775+106 355+-3 580
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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