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vente - appartement

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface53m²
Coût Total155 000€
Loyer Annuel13 527€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 2 264,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Salle d eau, Petit prix

Appartement d'environ 54 m², proche gare des commerces et des écoles. Situé dans un immeuble de 1970 avec ascenseur, il offre un séjour, une chambre, cuisine aménagée, bureau, cellier, un balcon, état général soigné. Rez-de-chaussée rénové, gare à 15 minutes de Saint Lazare. Produit rare, contactez-nous pour organiser une visite, demandez la visite virtuelle à votre agence. Référence agence : 345

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.953060, 2.225060
Total : 155 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 21.27€/m²/mois
Fourchette : 17.04€ - 26.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13527€/an
Fourchette totale : 903€ - 1407€/mois
Fourchette annuelle : 10837€ - 16886€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 809,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 818,90€
Coût de l'assurance :13 950,00€
Taxe foncière : 1 352,72€/an
Soit par mois : 112,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :205,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage présent.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 527 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 000 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 421 €
Revenus locatifs : +13 527 €
Charges déductibles : -32 421 €
Résultat foncier Année 1 : -18 894 €(Déficit de 18 894 €)
Imputable sur revenu global : 18 894 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +13 527 €
Charges déductibles : -7 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 506 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 527 €32 426 €5 116 €-18 899 €18 899 €--
213 798 €6 889 €4 979 €6 908 €---
314 074 €6 748 €4 837 €7 326 €---
414 355 €6 601 €4 691 €7 754 €---
514 642 €6 450 €4 539 €8 192 €---
614 935 €6 294 €4 383 €8 642 €---
715 234 €6 132 €4 221 €9 102 €---
815 539 €5 965 €4 054 €9 574 €---
915 849 €5 792 €3 881 €10 058 €---
1016 166 €5 613 €3 702 €10 553 €---
1116 490 €5 428 €3 517 €11 062 €---
1216 819 €5 237 €3 326 €11 583 €---
1317 156 €5 039 €3 129 €12 117 €---
1417 499 €4 835 €2 924 €12 664 €---
1517 849 €4 624 €2 713 €13 225 €---
1618 206 €4 405 €2 495 €13 801 €---
1718 570 €4 179 €2 269 €14 391 €---
1818 941 €3 946 €2 035 €14 995 €---
1919 320 €3 705 €1 794 €15 616 €---
2019 707 €3 455 €1 544 €16 252 €---
2120 101 €3 197 €1 286 €16 904 €---
2220 503 €2 930 €1 019 €17 573 €---
2320 913 €2 654 €744 €18 259 €---
2421 331 €2 369 €458 €18 962 €---
2521 758 €2 074 €163 €19 684 €---
TOTAL433 281 €146 987 €73 819 €286 294 €18 899 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 670 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-5 670 €+8 511 €
2+2 841 €+2 073 €+768 €
3+2 841 €+2 198 €+643 €
4+2 841 €+2 326 €+515 €
5+2 841 €+2 458 €+383 €
6+2 841 €+2 592 €+249 €
7+2 841 €+2 731 €+110 €
8+2 841 €+2 872 €-31 €
9+2 841 €+3 017 €-176 €
10+2 841 €+3 166 €-325 €
11+2 841 €+3 318 €-477 €
12+2 841 €+3 475 €-634 €
13+2 841 €+3 635 €-794 €
14+2 841 €+3 799 €-958 €
15+2 841 €+3 968 €-1 127 €
16+2 841 €+4 140 €-1 299 €
17+2 841 €+4 317 €-1 476 €
18+2 841 €+4 499 €-1 658 €
19+2 841 €+4 685 €-1 844 €
20+2 841 €+4 875 €-2 034 €
21+2 841 €+5 071 €-2 230 €
22+2 841 €+5 272 €-2 431 €
23+2 841 €+5 478 €-2 637 €
24+2 841 €+5 689 €-2 848 €
25+2 841 €+5 905 €-3 064 €
Total+71 025 €+85 888 €+-14 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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