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Appartement 2 pièces 45 m²

VilleLimoges (87)
Surface45
Coût Total83 382
Loyer Annuel7 225
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 650 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 592,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vincent Renaudin vous propose de venir découvrir :

Ce très bel appartement T2 proche des commerces, hypermarchés et facultés.

Situé au 1er étage, vous disposerez d'une grande pièce de vie avec cuisine aménagée, d'une belle salle d'eau ainsi que d'une chambre lumineuse, un WC séparé et un coin machine à laver.

Vous aurez accès à une cave et une place de parking privée.

Idéal pour 1ère acquisition ou investissement.

N'hésitez pas à me contacter.

Mandat n°6288

HM IMMO RENAUDIN Vincent [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] 481 206 803 Honoraires à la charge de l'acquéreur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 6288 Date de réalisation du diagnostic : 27/04/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,56% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 66 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.856678, 1.250930
Total : 83 382
Prix d'acquisition : 71 650
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 77 650
Frais de notaire : 5 732
Coût estimé : 5 732
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7225€/an
Fourchette totale : 481€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5772€ - 9043€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 300
Prix d'achat :71 650
Décote à l'achat :+20 350 (+39.7%)
Marge achat-revente :-32 082€ (-62.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 382
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 782,65
Coût de l'assurance :7 087,47
Taxe foncière : 722,46€/an
Soit par mois : 60,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 225 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 382 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 697
Revenus locatifs : +7 225
Charges déductibles : -9 697
Résultat foncier Année 1 : -2 473(Déficit de 2 473 €)
Imputable sur revenu global : 2 473
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 697 €/an
Revenus locatifs : +7 225
Charges déductibles : -3 697
Résultat foncier Années 2+ : 3 527 €/an
Prix d'achat du bien : 71 650
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 573(65% de 71 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 694 €/an
Calcul : 46 573 € × 3,636% = 1 694
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 2259 7002 694-2 4752 475 €--
27 3693 6272 6213 742---
37 5173 5522 5463 965---
47 6673 4742 4684 193---
57 8203 3942 3884 426---
67 9773 3112 3054 666---
78 1363 2252 2194 911---
88 2993 1372 1315 162---
98 4653 0452 0395 420---
108 6342 9511 9455 683---
118 8072 8531 8475 954---
128 9832 7521 7466 231---
139 1632 6481 6426 515---
149 3462 5401 5346 806---
159 5332 4291 4237 104---
169 7232 3141 3087 409---
179 9182 1951 1897 723---
1810 1162 0731 0678 044---
1910 3191 9469408 373---
2010 5251 8158098 710---
2110 7351 6796739 056---
2210 9501 5395349 411---
2311 1691 3953899 774---
2411 3931 24624010 147---
2511 6201 0918510 529---
TOTAL231 40769 93238 783161 4752 475Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 743
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 475
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517-743+2 260
2+1 517+1 123+394
3+1 517+1 189+328
4+1 517+1 258+259
5+1 517+1 328+189
6+1 517+1 400+117
7+1 517+1 473+44
8+1 517+1 549-32
9+1 517+1 626-109
10+1 517+1 705-188
11+1 517+1 786-269
12+1 517+1 869-352
13+1 517+1 954-437
14+1 517+2 042-525
15+1 517+2 131-614
16+1 517+2 223-706
17+1 517+2 317-800
18+1 517+2 413-896
19+1 517+2 512-995
20+1 517+2 613-1 096
21+1 517+2 717-1 200
22+1 517+2 823-1 306
23+1 517+2 932-1 415
24+1 517+3 044-1 527
25+1 517+3 159-1 642
Total+37 925+48 443+-10 518
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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