Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface45m²
Coût Total83 382€
Loyer Annuel7 225€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 650 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 592,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vincent Renaudin vous propose de venir découvrir :

Ce très bel appartement T2 proche des commerces, hypermarchés et facultés.

Situé au 1er étage, vous disposerez d'une grande pièce de vie avec cuisine aménagée, d'une belle salle d'eau ainsi que d'une chambre lumineuse, un WC séparé et un coin machine à laver.

Vous aurez accès à une cave et une place de parking privée.

Idéal pour 1ère acquisition ou investissement.

N'hésitez pas à me contacter.

Mandat n°6288

HM IMMO RENAUDIN Vincent [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] 481 206 803 Honoraires à la charge de l'acquéreur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 6288 Date de réalisation du diagnostic : 27/04/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,56% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 66 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.856678, 1.250930
Total : 83 382€
Prix d'acquisition : 71 650€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 77 650€
Frais de notaire : 5 732€
Coût estimé : 5 732€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7225€/an
Fourchette totale : 481€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5772€ - 9043€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 300 €
Prix d'achat :71 650 €
Décote à l'achat :+20 350€ (+39.7%)
Marge achat-revente :-32 082€ (-62.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 382€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 782,65€
Coût de l'assurance :7 087,47€
Taxe foncière : 722,46€/an
Soit par mois : 60,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 225 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 382 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 697 €
Revenus locatifs : +7 225 €
Charges déductibles : -9 697 €
Résultat foncier Année 1 : -2 473 €(Déficit de 2 473 €)
Imputable sur revenu global : 2 473 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 697 €/an
Revenus locatifs : +7 225 €
Charges déductibles : -3 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 527 €/an
Prix d'achat du bien : 71 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 573 €(65% de 71 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 694 €/an
Calcul : 46 573 € × 3,636% = 1 694 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 225 €9 700 €2 694 €-2 475 €2 475 €--
27 369 €3 627 €2 621 €3 742 €---
37 517 €3 552 €2 546 €3 965 €---
47 667 €3 474 €2 468 €4 193 €---
57 820 €3 394 €2 388 €4 426 €---
67 977 €3 311 €2 305 €4 666 €---
78 136 €3 225 €2 219 €4 911 €---
88 299 €3 137 €2 131 €5 162 €---
98 465 €3 045 €2 039 €5 420 €---
108 634 €2 951 €1 945 €5 683 €---
118 807 €2 853 €1 847 €5 954 €---
128 983 €2 752 €1 746 €6 231 €---
139 163 €2 648 €1 642 €6 515 €---
149 346 €2 540 €1 534 €6 806 €---
159 533 €2 429 €1 423 €7 104 €---
169 723 €2 314 €1 308 €7 409 €---
179 918 €2 195 €1 189 €7 723 €---
1810 116 €2 073 €1 067 €8 044 €---
1910 319 €1 946 €940 €8 373 €---
2010 525 €1 815 €809 €8 710 €---
2110 735 €1 679 €673 €9 056 €---
2210 950 €1 539 €534 €9 411 €---
2311 169 €1 395 €389 €9 774 €---
2411 393 €1 246 €240 €10 147 €---
2511 620 €1 091 €85 €10 529 €---
TOTAL231 407 €69 932 €38 783 €161 475 €2 475 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 743 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517 €-743 €+2 260 €
2+1 517 €+1 123 €+394 €
3+1 517 €+1 189 €+328 €
4+1 517 €+1 258 €+259 €
5+1 517 €+1 328 €+189 €
6+1 517 €+1 400 €+117 €
7+1 517 €+1 473 €+44 €
8+1 517 €+1 549 €-32 €
9+1 517 €+1 626 €-109 €
10+1 517 €+1 705 €-188 €
11+1 517 €+1 786 €-269 €
12+1 517 €+1 869 €-352 €
13+1 517 €+1 954 €-437 €
14+1 517 €+2 042 €-525 €
15+1 517 €+2 131 €-614 €
16+1 517 €+2 223 €-706 €
17+1 517 €+2 317 €-800 €
18+1 517 €+2 413 €-896 €
19+1 517 €+2 512 €-995 €
20+1 517 €+2 613 €-1 096 €
21+1 517 €+2 717 €-1 200 €
22+1 517 €+2 823 €-1 306 €
23+1 517 €+2 932 €-1 415 €
24+1 517 €+3 044 €-1 527 €
25+1 517 €+3 159 €-1 642 €
Total+37 925 €+48 443 €+-10 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →