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Détails du bien

Bien expiré
VilleLalouvesc (07)
Surface128.12m²
Coût Total137 494€
Loyer Annuel10 713€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 128.12 m²
Prix au m² : 538,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

LALOUVESC - Maison en centre de village d'une surface de 128,12 m², comprenant une spacieuse cuisine, une pièce de vie, deux chambres, une salle de bain et WC. Un espace supplémentaire reste à aménager. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Lalouvesc
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07520
Coordonnées : 45.117791, 4.536451
Total : 137 494€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 62 974€
Valeur du bien : 131 974€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128.12m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10713€/an
Fourchette totale : 654€ - 1218€/mois
Fourchette annuelle : 7853€ - 14615€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :647,98 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 019 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-14 019€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-54 475€ (-65.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 494€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 721,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 018,59€
Coût de l'assurance :12 030,72€
Taxe foncière : 1 071,34€/an
Soit par mois : 89,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128.12 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128.12 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec remplacement du revêtement de sol et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec remplacement du revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres usées nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 974 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 974€
    Isolation combles: 128.12 m² × 70€/m² = 8974€, Main d'œuvre: 26€
  • Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:12 000€
    Remplacement fenêtres: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salon:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 474€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 713 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 494 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 974 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 156 €
Revenus locatifs : +10 713 €
Charges déductibles : -69 156 €
Résultat foncier Année 1 : -58 442 €(Déficit de 58 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 182 €/an
Revenus locatifs : +10 713 €
Charges déductibles : -6 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37042.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 713 €69 160 €4 633 €-58 447 €21 400 €37 047 €37 047 €
210 928 €6 063 €4 511 €4 865 €--32 182 €
311 146 €5 936 €4 383 €5 210 €--26 972 €
411 369 €5 805 €4 252 €5 565 €--21 407 €
511 597 €5 668 €4 116 €5 928 €--15 479 €
611 828 €5 528 €3 975 €6 301 €--9 178 €
712 065 €5 382 €3 829 €6 683 €--2 495 €
812 306 €5 231 €3 679 €7 075 €---
912 552 €5 075 €3 523 €7 477 €---
1012 804 €4 914 €3 361 €7 890 €---
1113 060 €4 747 €3 195 €8 313 €---
1213 321 €4 574 €3 022 €8 746 €---
1313 587 €4 396 €2 843 €9 192 €---
1413 859 €4 211 €2 658 €9 648 €---
1514 136 €4 020 €2 467 €10 117 €---
1614 419 €3 822 €2 269 €10 597 €---
1714 707 €3 617 €2 064 €11 090 €---
1815 001 €3 405 €1 852 €11 596 €---
1915 301 €3 186 €1 633 €12 116 €---
2015 607 €2 959 €1 406 €12 648 €---
2115 920 €2 724 €1 172 €13 195 €---
2216 238 €2 482 €929 €13 756 €---
2316 563 €2 230 €678 €14 332 €---
2416 894 €1 971 €418 €14 923 €---
2517 232 €1 702 €149 €15 530 €---
TOTAL343 154 €168 807 €67 019 €174 347 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 250 €-6 420 €+8 670 €
2+2 250 €0 €+2 250 €
3+2 250 €0 €+2 250 €
4+2 250 €0 €+2 250 €
5+2 250 €0 €+2 250 €
6+2 250 €0 €+2 250 €
7+2 250 €0 €+2 250 €
8+2 250 €+1 374 €+876 €
9+2 250 €+2 243 €+7 €
10+2 250 €+2 367 €-117 €
11+2 250 €+2 494 €-244 €
12+2 250 €+2 624 €-374 €
13+2 250 €+2 757 €-507 €
14+2 250 €+2 894 €-644 €
15+2 250 €+3 035 €-785 €
16+2 250 €+3 179 €-929 €
17+2 250 €+3 327 €-1 077 €
18+2 250 €+3 479 €-1 229 €
19+2 250 €+3 635 €-1 385 €
20+2 250 €+3 795 €-1 545 €
21+2 250 €+3 959 €-1 709 €
22+2 250 €+4 127 €-1 877 €
23+2 250 €+4 300 €-2 050 €
24+2 250 €+4 477 €-2 227 €
25+2 250 €+4 659 €-2 409 €
Total+56 250 €+52 304 €+3 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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