Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleSaint-Clément (89)
Surface51.76m²
Coût Total102 660€
Loyer Annuel7 867€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 51.76 m²
Prix au m² : 1 391,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Saint Clément, bel appartement lumineux de 2 pièces vendu loué. L'appartement dispose d'une entrée, d'un séjour avec balcon, une cuisine indépendante aménagée avec un cellier, un dégagement, wc séparés, une salle de bains et une chambre. 6816 € de revenus locatifs annuel. Idéal premier investissement. Pour plus d'informations, contacter votre agence Century 21 Martinot Immobilier au 03 86 83 80 87 ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 940.0 € et 1320.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-sens.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Clément
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.219816, 3.292941
Total : 102 660€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 96 900€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.76m²
Loyer prédit : 12.67€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 15.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7867€/an
Fourchette totale : 532€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 6380€ - 9700€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 259,46 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 189 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :+6 811€ (+10.4%)
Marge achat-revente :-37 471€ (-57.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 543,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 191,90€
Coût de l'assurance :9 239,40€
Taxe foncière : 786,66€/an
Soit par mois : 65,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51.76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état mais entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 6 m² × 500€ = 3 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 50€ = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:300€
    Entretien parquet chambre (12 m²): 12 m² × 25€ = 300€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 50€ = 1 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Clément (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 867 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 660 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 584 €
Revenus locatifs : +7 867 €
Charges déductibles : -29 584 €
Résultat foncier Année 1 : -21 717 €(Déficit de 21 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 684 €/an
Revenus locatifs : +7 867 €
Charges déductibles : -4 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 317.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 867 €29 587 €3 531 €-21 721 €21 400 €321 €321 €
28 024 €4 594 €3 438 €3 429 €---
38 184 €4 498 €3 342 €3 686 €---
48 348 €4 399 €3 243 €3 949 €---
58 515 €4 296 €3 140 €4 219 €---
68 685 €4 189 €3 033 €4 496 €---
78 859 €4 079 €2 923 €4 780 €---
89 036 €3 965 €2 809 €5 071 €---
99 217 €3 847 €2 690 €5 370 €---
109 401 €3 724 €2 568 €5 677 €---
119 589 €3 597 €2 441 €5 992 €---
129 781 €3 466 €2 310 €6 315 €---
139 977 €3 330 €2 174 €6 647 €---
1410 176 €3 189 €2 033 €6 987 €---
1510 380 €3 044 €1 887 €7 336 €---
1610 587 €2 893 €1 736 €7 695 €---
1710 799 €2 737 €1 580 €8 063 €---
1811 015 €2 575 €1 419 €8 440 €---
1911 235 €2 407 €1 251 €8 828 €---
2011 460 €2 234 €1 078 €9 226 €---
2111 689 €2 054 €898 €9 635 €---
2211 923 €1 869 €712 €10 055 €---
2312 162 €1 676 €520 €10 485 €---
2412 405 €1 477 €321 €10 928 €---
2512 653 €1 271 €114 €11 382 €---
TOTAL251 969 €104 998 €51 192 €146 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652 €-6 420 €+8 072 €
2+1 652 €+933 €+719 €
3+1 652 €+1 106 €+546 €
4+1 652 €+1 185 €+467 €
5+1 652 €+1 266 €+386 €
6+1 652 €+1 349 €+303 €
7+1 652 €+1 434 €+218 €
8+1 652 €+1 521 €+131 €
9+1 652 €+1 611 €+41 €
10+1 652 €+1 703 €-51 €
11+1 652 €+1 798 €-146 €
12+1 652 €+1 895 €-243 €
13+1 652 €+1 994 €-342 €
14+1 652 €+2 096 €-444 €
15+1 652 €+2 201 €-549 €
16+1 652 €+2 308 €-656 €
17+1 652 €+2 419 €-767 €
18+1 652 €+2 532 €-880 €
19+1 652 €+2 648 €-996 €
20+1 652 €+2 768 €-1 116 €
21+1 652 €+2 890 €-1 238 €
22+1 652 €+3 016 €-1 364 €
23+1 652 €+3 146 €-1 494 €
24+1 652 €+3 278 €-1 626 €
25+1 652 €+3 415 €-1 763 €
Total+41 300 €+44 092 €+-2 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →