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Appartement 2 pièces 33.86 m2 Centre-ville 50300 AVRANCHES

VilleAvranches (50)
Surface33.86m²
Coût Total68 145€
Loyer Annuel5 744€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 33.86 m²
Prix au m² : 1 476,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITE HEUDES-LAINE IMMOBILIER idéal 1er achat / investissement Au rez-de-chaussée d'une petite résidence, nous vous proposons cet appartement, idéalement situé dans le centre-ville d'Avranches, comprenant : un séjour, une cuisine aménagée, une chambre avec placard et une salle d'eau avec WC. Une cave. Rafraîchissement à prévoir. Vous souhaitez visiter ? Contactez-nous au 02 33 58 01 07 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr Copropriété de 13 lots - dont 6 lots habitation. (sous procédures de difficultés). Charges annuelles : 300.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/54402.pdf

Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.683582, -1.355582
Total : 68 145€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 14 145€
Valeur du bien : 64 145€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.86m²
Loyer prédit : 14.14€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 18.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5744€/an
Fourchette totale : 367€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 4401€ - 7499€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 028,43 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 683 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-18 683€ (-27.2%)
Marge achat-revente :538€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 145€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :332,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 352,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 695,61€
Coût de l'assurance :5 962,69€
Taxe foncière : 574,45€/an
Soit par mois : 47,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 478,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 425,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 33.86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 145 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Peinture:175€
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 35€/m² = 175€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:420€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 35€/m² = 420€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs salon: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 744 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 145 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 145 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 457 €
Revenus locatifs : +5 744 €
Charges déductibles : -17 457 €
Résultat foncier Année 1 : -11 713 €(Déficit de 11 713 €)
Imputable sur revenu global : 11 713 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 312 €/an
Revenus locatifs : +5 744 €
Charges déductibles : -3 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 432 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 744 €17 460 €2 202 €-11 715 €11 715 €--
25 859 €3 255 €2 142 €2 604 €---
35 977 €3 194 €2 081 €2 783 €---
46 096 €3 130 €2 017 €2 966 €---
56 218 €3 065 €1 952 €3 153 €---
66 342 €2 997 €1 884 €3 346 €---
76 469 €2 927 €1 814 €3 542 €---
86 599 €2 854 €1 741 €3 744 €---
96 731 €2 780 €1 667 €3 951 €---
106 865 €2 702 €1 589 €4 163 €---
117 002 €2 623 €1 510 €4 380 €---
127 143 €2 540 €1 427 €4 602 €---
137 285 €2 455 €1 342 €4 830 €---
147 431 €2 367 €1 254 €5 064 €---
157 580 €2 276 €1 163 €5 304 €---
167 731 €2 182 €1 069 €5 549 €---
177 886 €2 085 €972 €5 801 €---
188 044 €1 985 €872 €6 059 €---
198 205 €1 881 €768 €6 324 €---
208 369 €1 774 €661 €6 595 €---
218 536 €1 663 €550 €6 873 €---
228 707 €1 549 €436 €7 158 €---
238 881 €1 431 €318 €7 450 €---
249 058 €1 309 €196 €7 750 €---
259 240 €1 183 €70 €8 057 €---
TOTAL183 998 €73 665 €31 696 €110 333 €11 715 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 206 €-3 515 €+4 721 €
2+1 206 €+781 €+425 €
3+1 206 €+835 €+371 €
4+1 206 €+890 €+316 €
5+1 206 €+946 €+260 €
6+1 206 €+1 004 €+202 €
7+1 206 €+1 063 €+143 €
8+1 206 €+1 123 €+83 €
9+1 206 €+1 185 €+21 €
10+1 206 €+1 249 €-43 €
11+1 206 €+1 314 €-108 €
12+1 206 €+1 381 €-175 €
13+1 206 €+1 449 €-243 €
14+1 206 €+1 519 €-313 €
15+1 206 €+1 591 €-385 €
16+1 206 €+1 665 €-459 €
17+1 206 €+1 740 €-534 €
18+1 206 €+1 818 €-612 €
19+1 206 €+1 897 €-691 €
20+1 206 €+1 978 €-772 €
21+1 206 €+2 062 €-856 €
22+1 206 €+2 147 €-941 €
23+1 206 €+2 235 €-1 029 €
24+1 206 €+2 325 €-1 119 €
25+1 206 €+2 417 €-1 211 €
Total+30 150 €+33 100 €+-2 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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