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Maison - 6 pièce(s) - 230 m²

Bien expiré
VilleVerniolle (09)
Surface230m²
Coût Total346 380€
Loyer Annuel22 940€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 500 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Verniolle (09340), cette maison de ville se trouve au coeur d'un quartier dynamique alliant modernité et authenticité. À proximité des commerces, écoles et services, elle offre un cadre de vie pratique et agréable. Verniolle, réputée pour sa qualité de vie, séduit par son ambiance conviviale et ses espaces verts.À l'extérieur, cette propriété comprend deux étages, une charmante terrasse pour profiter des journées ensoleillées, ainsi que deux places de parking pour un stationnement facilité au quotidien. Son architecture allie le style ancien à des éléments modernes, offrant un bel équilibre entre tradition et confort contemporain.D'une surface habitable de 230 m², cette maison propose 6 pièces dont 4 chambres, idéales pour accueillir une famille. Équipée de 2 toilettes et 2 salles de bain, elle offre un espace de vie spacieux et fonctionnel. La cuisine équipée ouvre sur une grande pièce de vie lumineuse, complétée par une salle de jeux conviviale. Cette demeure saura séduire les amateurs d'alliances entre le cachet de l'ancien et la praticité du moderne.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 218 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Carole POLEWCZYK - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Tarbes sous le numéro 940059058

Ville : Verniolle
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09340
Total : 346 380€
Prix d'acquisition : 218 500€
Travaux : 110 400€
Valeur du bien : 328 900€
Frais de notaire : 17 480€
Coût estimé : 17 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1912€/mois
Loyer annuel estimé : 22940€/an
Fourchette totale : 1442€ - 2535€/mois
Fourchette annuelle : 17301€ - 30418€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 689,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :98,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 787,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 558,89€
Coût de l'assurance :29 442,30€
Taxe foncière : 2 294,03€/an
Soit par mois : 191,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 911,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 979,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 400 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 500€
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€ = 14500€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:22 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 11000€ = 22000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (fourniture et pose incluses)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:20 700€
    Mise aux normes plomberie: 230 m² × 90€/m² = 20700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verniolle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 940 €/an
Calcul : 1 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 178 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 017 €
Revenus locatifs : +22 940 €
Charges déductibles : -125 017 €
Résultat foncier Année 1 : -102 077 €(Déficit de 102 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 617 €/an
Revenus locatifs : +22 940 €
Charges déductibles : -14 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80676.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 218 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 025 €(65% de 218 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 165 €/an
Calcul : 142 025 € × 3,636% = 5 165 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 940 €125 028 €11 157 €-102 088 €21 400 €80 688 €80 688 €
223 399 €14 326 €10 855 €9 073 €--71 615 €
323 867 €14 015 €10 543 €9 852 €--61 763 €
424 344 €13 692 €10 221 €10 652 €--51 111 €
524 831 €13 360 €9 888 €11 472 €--39 639 €
625 328 €13 016 €9 544 €12 312 €--27 327 €
725 834 €12 661 €9 189 €13 174 €--14 153 €
826 351 €12 294 €8 822 €14 057 €--96 €
926 878 €11 915 €8 443 €14 964 €---
1027 416 €11 523 €8 051 €15 893 €---
1127 964 €11 118 €7 647 €16 846 €---
1228 523 €10 700 €7 229 €17 823 €---
1329 094 €10 269 €6 797 €18 825 €---
1429 676 €9 823 €6 351 €19 853 €---
1530 269 €9 362 €5 890 €20 908 €---
1630 875 €8 886 €5 414 €21 989 €---
1731 492 €8 394 €4 922 €23 098 €---
1832 122 €7 886 €4 414 €24 236 €---
1932 764 €7 361 €3 889 €25 404 €---
2033 420 €6 818 €3 347 €26 601 €---
2134 088 €6 258 €2 786 €27 830 €---
2234 770 €5 679 €2 207 €29 091 €---
2335 465 €5 081 €1 610 €30 384 €---
2436 175 €4 463 €992 €31 711 €---
2536 898 €3 825 €354 €33 073 €---
TOTAL734 784 €357 752 €160 559 €377 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 817 €-6 420 €+11 237 €
2+4 817 €0 €+4 817 €
3+4 817 €0 €+4 817 €
4+4 817 €0 €+4 817 €
5+4 817 €0 €+4 817 €
6+4 817 €0 €+4 817 €
7+4 817 €0 €+4 817 €
8+4 817 €0 €+4 817 €
9+4 817 €+4 460 €+357 €
10+4 817 €+4 768 €+49 €
11+4 817 €+5 054 €-237 €
12+4 817 €+5 347 €-530 €
13+4 817 €+5 648 €-831 €
14+4 817 €+5 956 €-1 139 €
15+4 817 €+6 272 €-1 455 €
16+4 817 €+6 597 €-1 780 €
17+4 817 €+6 930 €-2 113 €
18+4 817 €+7 271 €-2 454 €
19+4 817 €+7 621 €-2 804 €
20+4 817 €+7 980 €-3 163 €
21+4 817 €+8 349 €-3 532 €
22+4 817 €+8 727 €-3 910 €
23+4 817 €+9 115 €-4 298 €
24+4 817 €+9 513 €-4 696 €
25+4 817 €+9 922 €-5 105 €
Total+120 425 €+113 110 €+7 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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