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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleAubagne (13)
Surface72m²
Coût Total184 500€
Loyer Annuel11 435€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 944,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 72 m²

A VENDRE 13400 AUBAGNE RESIDENCE ' LE VALRIANT1' APPARTEMENT T4 DE 72 M² AU 3 EME ETAGE BALCON CAVE ERA ANTIQUE IMMO vous propose en EXCLUSIVITE cet appartement de type 4 en 3ème étage sans ascenseur, balcon avec vue sur le Garlaban. Résidence calme et arborée. Place de parking privée. Cave. Proches de toutes les commodités et des transports en commun. Indice énergétique : D. des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Prix: 140 000€ honoraires charge vendeur POUR TOUT MANDAT UNIQUE VOTRE AGENCE ERA ANTIQUE IMMO VOUS PRETE UN CAMION DE DEMENAGEMENT. Pour un service haut de gamme, faites confiance à votre agence ERA ANTIQUE IMMO à PONT DE L'ÉTOILE.

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Surface : 72 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 96 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 175 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aubagne
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13400
Coordonnées : 43.258990, 5.527263
Total : 184 500€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 173 300€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.24€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11435€/an
Fourchette totale : 737€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 8846€ - 14783€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 477,75 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :250 398 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-110 398€ (-44.1%)
Marge achat-revente :65 898€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 635,53€
Coût de l'assurance :16 143,75€
Taxe foncière : 1 143,52€/an
Soit par mois : 95,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6500€ = 6500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubagne (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage et la cuisine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 435 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 283 €
Revenus locatifs : +11 435 €
Charges déductibles : -41 283 €
Résultat foncier Année 1 : -29 847 €(Déficit de 29 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 983 €/an
Revenus locatifs : +11 435 €
Charges déductibles : -7 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8447.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 435 €41 288 €6 199 €-29 853 €21 400 €8 453 €8 453 €
211 664 €7 824 €6 035 €3 840 €--4 613 €
311 897 €7 654 €5 864 €4 244 €--370 €
412 135 €7 477 €5 688 €4 658 €---
512 378 €7 295 €5 506 €5 083 €---
612 625 €7 107 €5 317 €5 519 €---
712 878 €6 912 €5 122 €5 966 €---
813 135 €6 710 €4 920 €6 426 €---
913 398 €6 501 €4 712 €6 897 €---
1013 666 €6 285 €4 496 €7 381 €---
1113 939 €6 062 €4 272 €7 878 €---
1214 218 €5 830 €4 041 €8 388 €---
1314 503 €5 591 €3 802 €8 911 €---
1414 793 €5 344 €3 555 €9 449 €---
1515 089 €5 088 €3 299 €10 001 €---
1615 390 €4 823 €3 034 €10 567 €---
1715 698 €4 549 €2 760 €11 149 €---
1816 012 €4 266 €2 477 €11 746 €---
1916 332 €3 973 €2 184 €12 360 €---
2016 659 €3 670 €1 880 €12 989 €---
2116 992 €3 356 €1 566 €13 636 €---
2217 332 €3 031 €1 242 €14 301 €---
2317 679 €2 695 €906 €14 983 €---
2418 032 €2 348 €559 €15 684 €---
2518 393 €1 989 €199 €16 404 €---
TOTAL366 273 €167 667 €89 636 €198 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 401 €-6 420 €+8 821 €
2+2 401 €0 €+2 401 €
3+2 401 €0 €+2 401 €
4+2 401 €+1 286 €+1 115 €
5+2 401 €+1 525 €+876 €
6+2 401 €+1 656 €+745 €
7+2 401 €+1 790 €+611 €
8+2 401 €+1 928 €+473 €
9+2 401 €+2 069 €+332 €
10+2 401 €+2 214 €+187 €
11+2 401 €+2 363 €+38 €
12+2 401 €+2 516 €-115 €
13+2 401 €+2 673 €-272 €
14+2 401 €+2 835 €-434 €
15+2 401 €+3 000 €-599 €
16+2 401 €+3 170 €-769 €
17+2 401 €+3 345 €-944 €
18+2 401 €+3 524 €-1 123 €
19+2 401 €+3 708 €-1 307 €
20+2 401 €+3 897 €-1 496 €
21+2 401 €+4 091 €-1 690 €
22+2 401 €+4 290 €-1 889 €
23+2 401 €+4 495 €-2 094 €
24+2 401 €+4 705 €-2 304 €
25+2 401 €+4 921 €-2 520 €
Total+60 025 €+59 582 €+443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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