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Appartement

VilleVitrolles (13)
Surface84m²
Coût Total282 693€
Loyer Annuel13 493€
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-471€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 161 753 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 925,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bien : T4 - Surface de 84 m² Carrez au 1er étage avec une cave incluseCopropriété de 68 lots principaux.N° lot copro 6 / Id Lot Onv : 0159C13-L003dpe D 177 / Ges D 42Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : de visites : sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le [Coordonnées masquées]Modalités de remise des offres : par mail ou remise en main propre avant le conformément aux dispositions de larticle L443-11 et suivants du CCHContact : Anais RIVIERETél. [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Ville : Vitrolles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13127
Coordonnées : 43.447490, 5.253690
Total : 282 693€
Prix d'acquisition : 161 753€
Travaux : 108 000€
Valeur du bien : 269 753€
Frais de notaire : 12 940€
Coût estimé : 12 940€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 13.39€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13493€/an
Fourchette totale : 884€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 10603€ - 17170€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 265,79 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 326 €
Prix d'achat :161 753 €
Décote à l'achat :-28 573€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-92 367€ (-48.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 693€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 400,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 482,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 340,58€
Coût de l'assurance :24 735,64€
Taxe foncière : 1 349,28€/an
Soit par mois : 112,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 595,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-470,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 000 €(1 286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1800€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 240€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:50 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitrolles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 493 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 693 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 349 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 828 €
Revenus locatifs : +13 493 €
Charges déductibles : -119 828 €
Résultat foncier Année 1 : -106 335 €(Déficit de 106 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 84 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 828 €/an
Revenus locatifs : +13 493 €
Charges déductibles : -11 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84935.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 753 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 139 €(65% de 161 753 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 823 €/an
Calcul : 105 139 € × 3,636% = 3 823 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 493 €119 837 €9 498 €-106 344 €21 400 €84 944 €84 944 €
213 763 €11 585 €9 246 €2 178 €--82 767 €
314 038 €11 324 €8 985 €2 714 €--80 053 €
414 319 €11 054 €8 715 €3 265 €--76 788 €
514 605 €10 775 €8 436 €3 830 €--72 958 €
614 897 €10 486 €8 147 €4 411 €--68 547 €
715 195 €10 187 €7 848 €5 008 €--63 539 €
815 499 €9 878 €7 539 €5 621 €--57 918 €
915 809 €9 558 €7 219 €6 251 €--51 667 €
1016 125 €9 227 €6 888 €6 898 €--44 769 €
1116 448 €8 885 €6 546 €7 563 €--37 207 €
1216 777 €8 531 €6 192 €8 246 €---
1317 112 €8 164 €5 826 €8 948 €---
1417 454 €7 785 €5 446 €9 669 €---
1517 803 €7 393 €5 054 €10 410 €---
1618 159 €6 987 €4 649 €11 172 €---
1718 523 €6 568 €4 229 €11 955 €---
1818 893 €6 134 €3 795 €12 760 €---
1919 271 €5 684 €3 346 €13 587 €---
2019 656 €5 220 €2 881 €14 437 €---
2120 050 €4 739 €2 400 €15 311 €---
2220 451 €4 242 €1 903 €16 209 €---
2320 860 €3 727 €1 388 €17 132 €---
2421 277 €3 195 €856 €18 082 €---
2521 702 €2 644 €305 €19 058 €---
TOTAL432 177 €303 808 €137 341 €128 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 833 €-6 420 €+9 253 €
2+2 833 €0 €+2 833 €
3+2 833 €0 €+2 833 €
4+2 833 €0 €+2 833 €
5+2 833 €0 €+2 833 €
6+2 833 €0 €+2 833 €
7+2 833 €0 €+2 833 €
8+2 833 €0 €+2 833 €
9+2 833 €0 €+2 833 €
10+2 833 €0 €+2 833 €
11+2 833 €0 €+2 833 €
12+2 833 €+2 474 €+359 €
13+2 833 €+2 684 €+149 €
14+2 833 €+2 901 €-68 €
15+2 833 €+3 123 €-290 €
16+2 833 €+3 352 €-519 €
17+2 833 €+3 586 €-753 €
18+2 833 €+3 828 €-995 €
19+2 833 €+4 076 €-1 243 €
20+2 833 €+4 331 €-1 498 €
21+2 833 €+4 593 €-1 760 €
22+2 833 €+4 863 €-2 030 €
23+2 833 €+5 140 €-2 307 €
24+2 833 €+5 425 €-2 592 €
25+2 833 €+5 717 €-2 884 €
Total+70 825 €+49 673 €+21 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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