Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 132 m²

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface132m²
Coût Total143 540€
Loyer Annuel12 528€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 132 m²

VIERZON Qu. Bourgneuf Immeuble à usage locatif composé de 2 appartements Type 3 de 65 m2 avec travaux 2 Garages Cave. Jardin 2H PARIS 1H ORLEANS 30 MNS BOURGES ET CHATEAUROUX Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Date de réalisation du diagnostic : 24 Juillete 2025 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2030EUR et 2800EUR par an. Prix moyen des énergies indexées sur l'année 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Consommation énergie primaire : 356kWh/m2/an Consommation énergie finale : 349kWh/m2/an Prix FAI : 82 500 EURuros Honoraires 10% inclus dans le prix et à la charge de l'acquéreur

Surface : 132 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/07/2025

Consommation énergie primaire : 356 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 349 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 030 € et 2 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.213757, 2.076209
Total : 143 540€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 54 440€
Valeur du bien : 136 940€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12528€/an
Fourchette totale : 838€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 10054€ - 15609€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 277,10€
Coût de l'assurance :12 559,75€
Taxe foncière : 1 252,75€/an
Soit par mois : 104,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 043,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais peinture à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 132 m²
Raison: Normes de plomberie non respectées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 440 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 40€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres (36 m²) × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:10 560€
    Mise aux normes plomberie: 132 m² × 80€/m² = 10560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 528 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 540 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 985 €
Revenus locatifs : +12 528 €
Charges déductibles : -60 985 €
Résultat foncier Année 1 : -48 457 €(Déficit de 48 457 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 057 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 545 €/an
Revenus locatifs : +12 528 €
Charges déductibles : -6 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27057.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 528 €60 990 €4 794 €-48 462 €21 400 €27 062 €27 062 €
212 778 €6 422 €4 667 €6 356 €--20 706 €
313 034 €6 290 €4 535 €6 744 €--13 962 €
413 294 €6 153 €4 398 €7 141 €--6 821 €
513 560 €6 012 €4 257 €7 548 €---
613 831 €5 866 €4 111 €7 965 €---
714 108 €5 715 €3 960 €8 393 €---
814 390 €5 559 €3 803 €8 832 €---
914 678 €5 397 €3 642 €9 281 €---
1014 972 €5 230 €3 475 €9 742 €---
1115 271 €5 057 €3 302 €10 214 €---
1215 576 €4 878 €3 123 €10 699 €---
1315 888 €4 693 €2 938 €11 195 €---
1416 206 €4 501 €2 746 €11 704 €---
1516 530 €4 303 €2 548 €12 226 €---
1616 860 €4 099 €2 344 €12 762 €---
1717 198 €3 887 €2 132 €13 311 €---
1817 542 €3 668 €1 913 €13 874 €---
1917 892 €3 441 €1 686 €14 451 €---
2018 250 €3 207 €1 452 €15 043 €---
2118 615 €2 965 €1 209 €15 651 €---
2218 988 €2 714 €959 €16 274 €---
2319 367 €2 455 €699 €16 913 €---
2419 755 €2 186 €431 €17 568 €---
2520 150 €1 909 €154 €18 241 €---
TOTAL401 260 €167 596 €69 277 €233 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 631 €-6 420 €+9 051 €
2+2 631 €0 €+2 631 €
3+2 631 €0 €+2 631 €
4+2 631 €0 €+2 631 €
5+2 631 €+218 €+2 413 €
6+2 631 €+2 390 €+241 €
7+2 631 €+2 518 €+113 €
8+2 631 €+2 649 €-18 €
9+2 631 €+2 784 €-153 €
10+2 631 €+2 923 €-292 €
11+2 631 €+3 064 €-433 €
12+2 631 €+3 210 €-579 €
13+2 631 €+3 359 €-728 €
14+2 631 €+3 511 €-880 €
15+2 631 €+3 668 €-1 037 €
16+2 631 €+3 828 €-1 197 €
17+2 631 €+3 993 €-1 362 €
18+2 631 €+4 162 €-1 531 €
19+2 631 €+4 335 €-1 704 €
20+2 631 €+4 513 €-1 882 €
21+2 631 €+4 695 €-2 064 €
22+2 631 €+4 882 €-2 251 €
23+2 631 €+5 074 €-2 443 €
24+2 631 €+5 270 €-2 639 €
25+2 631 €+5 472 €-2 841 €
Total+65 775 €+70 099 €+-4 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →