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Appartement 4 pièces 90 m²

VilleCornimont (88)
Surface90m²
Coût Total114 880€
Loyer Annuel6 953€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 76 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 844,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m²

Réf : 102 A 10 min de La BRESSE, au calme, voici un appartement situé au RDC d'une petite copropriété , d'une surface de 90 m² comprenant : Entrée, cuisine, 3 chambres, salon, SDB, WC + jardin de plus de 200 m². Prix : 76000 € frais d'agence inclus.

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/08/2025

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 144 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 800 € et 3 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cornimont
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88310
Coordonnées : 47.954063, 6.840545
Total : 114 880€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6953€/an
Fourchette totale : 459€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5511€ - 8773€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,71 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :98 434 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-22 434€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-16 446€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 812,08€
Coût de l'assurance :10 052,00€
Taxe foncière : 695,33€/an
Soit par mois : 57,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon bien entretenu mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant sanitaires et mise aux normes)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cornimont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 953 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 754 €
Revenus locatifs : +6 953 €
Charges déductibles : -37 754 €
Résultat foncier Année 1 : -30 800 €(Déficit de 30 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 954 €/an
Revenus locatifs : +6 953 €
Charges déductibles : -4 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 000 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9400.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 953 €37 757 €3 860 €-30 804 €21 400 €9 404 €9 404 €
27 092 €4 855 €3 757 €2 238 €--7 167 €
37 234 €4 749 €3 651 €2 485 €--4 681 €
47 379 €4 639 €3 542 €2 740 €--1 941 €
57 527 €4 526 €3 428 €3 001 €---
67 677 €4 408 €3 311 €3 269 €---
77 831 €4 287 €3 189 €3 544 €---
87 987 €4 161 €3 064 €3 826 €---
98 147 €4 031 €2 934 €4 116 €---
108 310 €3 897 €2 799 €4 413 €---
118 476 €3 758 €2 660 €4 718 €---
128 646 €3 614 €2 516 €5 032 €---
138 819 €3 465 €2 367 €5 354 €---
148 995 €3 311 €2 213 €5 684 €---
159 175 €3 151 €2 054 €6 023 €---
169 358 €2 987 €1 889 €6 372 €---
179 545 €2 816 €1 719 €6 729 €---
189 736 €2 640 €1 542 €7 097 €---
199 931 €2 457 €1 360 €7 474 €---
2010 130 €2 268 €1 171 €7 862 €---
2110 332 €2 073 €975 €8 259 €---
2210 539 €1 871 €773 €8 668 €---
2310 750 €1 662 €564 €9 088 €---
2410 965 €1 445 €348 €9 519 €---
2511 184 €1 222 €124 €9 962 €---
TOTAL222 717 €116 047 €55 812 €106 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-6 420 €+7 880 €
2+1 460 €0 €+1 460 €
3+1 460 €0 €+1 460 €
4+1 460 €0 €+1 460 €
5+1 460 €+318 €+1 142 €
6+1 460 €+981 €+479 €
7+1 460 €+1 063 €+397 €
8+1 460 €+1 148 €+312 €
9+1 460 €+1 235 €+225 €
10+1 460 €+1 324 €+136 €
11+1 460 €+1 416 €+44 €
12+1 460 €+1 510 €-50 €
13+1 460 €+1 606 €-146 €
14+1 460 €+1 705 €-245 €
15+1 460 €+1 807 €-347 €
16+1 460 €+1 912 €-452 €
17+1 460 €+2 019 €-559 €
18+1 460 €+2 129 €-669 €
19+1 460 €+2 242 €-782 €
20+1 460 €+2 358 €-898 €
21+1 460 €+2 478 €-1 018 €
22+1 460 €+2 600 €-1 140 €
23+1 460 €+2 726 €-1 266 €
24+1 460 €+2 856 €-1 396 €
25+1 460 €+2 989 €-1 529 €
Total+36 500 €+32 001 €+4 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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