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Appartement 81 m² à vierzon

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface81
Coût Total126 800
Loyer Annuel7 161
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 049,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces

Bienvenue à Vierzon ! Découvrez votre futur chez-vous, un appartement de 81 m2, niché au sein d'une résidence sécurisée. Situé au 3è étage, cet espace offre un confort optimal avec un ascenseur facilitant votre quotidien.

L'appartement, en bon état général, se compose de 4 pièces pensées pour votre bien-être. Trois chambres lumineuses de 9, 9 et 11 m2 vous accueilleront chaleureusement, offrant des espaces intimes et reposants. La salle d'eau de 3 m2 et le Wc indépendant ajoutent une touche de praticité à votre vie quotidienne.

La cuisine aménagée et équipée de 9 m2 est un véritable lieu de partage et de convivialité. Elle vous permettra de préparer de délicieux repas en toute simplicité. Le séjour de 17 m2 offre un espace de détente idéal, tandis que la buanderie de 4 m2 facilitera l'organisation de votre espace de vie.

L'appartement est également doté d'un dressing, répondant à vos besoins de rangement avec élégance et fonctionnalité. De plus, profitez de deux places privées dans le parking sécurisé de la résidence, assurant un stationnement pratique et sécurisé pour vous et vos proches.

Vierzon, cité pleine de charme au coeur de la France, conjugue histoire et modernité. Ses ruelles pittoresques révèlent un patrimoine riche, tandis que ses festivals et événements culturels animent la vie locale. Éducation de qualité, commerces, espaces verts et une accessibilité optimale font de Vierzon un lieu de vie équilibré, où tradition et dynamisme cohabitent harmonieusement. Une cité accueillante, idéale pour une vie quotidienne épanouissante.

Cette résidence vous offre un cadre de vie agréable, alliant confort, sécurité et proximité des commodités. Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle d'établir votre foyer dans cet appartement idéalement situé.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.223000, 2.065980
Total : 126 800
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 120 000
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7161€/an
Fourchette totale : 476€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5714€ - 8975€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 654,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 776,10
Coût de l'assurance :10 778,00
Taxe foncière : 716,14€/an
Soit par mois : 59,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (3 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du parquet
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites retouches si nécessaire
Quantité: 1 cuisine (environ 9 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 300
    Rénovation chambres: 29 m² × 200€ = 5800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 9 m² × 30€ = 270€, Main d'œuvre: 330€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 161 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 800 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 227
Revenus locatifs : +7 161
Charges déductibles : -40 227
Résultat foncier Année 1 : -33 066(Déficit de 33 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 666
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 227 €/an
Revenus locatifs : +7 161
Charges déductibles : -5 227
Résultat foncier Années 2+ : 1 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11665.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 16140 2314 084-33 07021 400 €11 670 €11 670 €
27 3055 1213 9742 184--9 486 €
37 4515 0073 8592 444--7 042 €
47 6004 8893 7422 711--4 331 €
57 7524 7673 6202 985--1 347 €
67 9074 6413 4943 266---
78 0654 5113 3643 554---
88 2264 3773 2293 849---
98 3914 2383 0914 153---
108 5584 0952 9474 464---
118 7303 9462 7994 783---
128 9043 7932 6465 111---
139 0823 6352 4885 447---
149 2643 4722 3255 792---
159 4493 3032 1566 146---
169 6383 1291 9826 509---
179 8312 9491 8026 882---
1810 0282 7631 6167 265---
1910 2282 5711 4247 657---
2010 4332 3721 2258 060---
2110 6412 1671 0208 474---
2210 8541 9558088 899---
2311 0711 7365899 335---
2411 2931 5103639 782---
2511 5191 27712910 242---
TOTAL229 380122 45758 776106 92321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 923
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504-6 420+7 924
2+1 5040+1 504
3+1 5040+1 504
4+1 5040+1 504
5+1 5040+1 504
6+1 504+576+928
7+1 504+1 066+438
8+1 504+1 155+349
9+1 504+1 246+258
10+1 504+1 339+165
11+1 504+1 435+69
12+1 504+1 533-29
13+1 504+1 634-130
14+1 504+1 738-234
15+1 504+1 844-340
16+1 504+1 953-449
17+1 504+2 065-561
18+1 504+2 179-675
19+1 504+2 297-793
20+1 504+2 418-914
21+1 504+2 542-1 038
22+1 504+2 670-1 166
23+1 504+2 800-1 296
24+1 504+2 935-1 431
25+1 504+3 073-1 569
Total+37 600+32 077+5 523
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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