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Maison à vendre

VilleEauze (32)
Surface170m²
Coût Total154 360€
Loyer Annuel16 077€
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 570,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 15 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Exposition ouest

Votre conseillère Claire Pezet vous propose à la vente cet immeuble de rapport en plein centre ville d'Eauze.Composé au rez de chaussé d'une entrée principale desservant les vestiaires femmes et hommes, la salle de danse de 65m2 ainsi que les appartements de l'étage. Au 1er étage, à gauche une porte vous mène à une pièce de presque 40m2 dans laquelle il est possible d'y créer un appartement. A droite la seconde porte vous donne accès au studio en parfait état qui est loué en saisonnier.L'immeuble est en très bon état, toiture propre, double vitrage, tout à l'égout, appartement récent. Seule la pièce de 40m2 reste à aménagée pour un rendement locatif plus élevé.. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Coordonnées : 43.868130, 0.100708
Total : 154 360€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 146 600€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16077€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1696€/mois
Fourchette annuelle : 12702€ - 20349€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 13.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 000 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-73 000€ (-42.9%)
Marge achat-revente :15 640€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :61,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 830,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 228,84€
Coût de l'assurance :18 523,20€
Taxe foncière : 1 607,70€/an
Soit par mois : 133,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 3 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - fixtures légèrement datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 8 m² de surface
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 500€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 50€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage: 3 m² × 200€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture: 8 m² × 50€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture: 40 m² × 35€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eauze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 077 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 207 €
Revenus locatifs : +16 077 €
Charges déductibles : -57 207 €
Résultat foncier Année 1 : -41 130 €(Déficit de 41 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 607 €/an
Revenus locatifs : +16 077 €
Charges déductibles : -7 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19729.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 077 €57 212 €5 263 €-41 135 €21 400 €19 735 €19 735 €
216 399 €7 473 €5 124 €8 926 €--10 809 €
316 727 €7 329 €4 981 €9 397 €--1 412 €
417 061 €7 181 €4 832 €9 880 €---
517 402 €7 027 €4 678 €10 376 €---
617 750 €6 867 €4 519 €10 883 €---
718 105 €6 702 €4 354 €11 403 €---
818 467 €6 532 €4 183 €11 936 €---
918 837 €6 355 €4 006 €12 482 €---
1019 214 €6 172 €3 824 €13 041 €---
1119 598 €5 983 €3 634 €13 615 €---
1219 990 €5 787 €3 438 €14 203 €---
1320 390 €5 584 €3 236 €14 805 €---
1420 797 €5 374 €3 026 €15 423 €---
1521 213 €5 157 €2 809 €16 056 €---
1621 638 €4 932 €2 584 €16 705 €---
1722 070 €4 700 €2 351 €17 371 €---
1822 512 €4 459 €2 110 €18 053 €---
1922 962 €4 209 €1 861 €18 753 €---
2023 421 €3 951 €1 603 €19 470 €---
2123 890 €3 684 €1 336 €20 205 €---
2224 367 €3 408 €1 059 €20 960 €---
2324 855 €3 121 €773 €21 733 €---
2425 352 €2 825 €477 €22 527 €---
2525 859 €2 519 €170 €23 340 €---
TOTAL514 952 €184 545 €76 229 €330 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 376 €-6 420 €+9 796 €
2+3 376 €0 €+3 376 €
3+3 376 €0 €+3 376 €
4+3 376 €+2 541 €+835 €
5+3 376 €+3 113 €+263 €
6+3 376 €+3 265 €+111 €
7+3 376 €+3 421 €-45 €
8+3 376 €+3 581 €-205 €
9+3 376 €+3 745 €-369 €
10+3 376 €+3 912 €-536 €
11+3 376 €+4 084 €-708 €
12+3 376 €+4 261 €-885 €
13+3 376 €+4 442 €-1 066 €
14+3 376 €+4 627 €-1 251 €
15+3 376 €+4 817 €-1 441 €
16+3 376 €+5 012 €-1 636 €
17+3 376 €+5 211 €-1 835 €
18+3 376 €+5 416 €-2 040 €
19+3 376 €+5 626 €-2 250 €
20+3 376 €+5 841 €-2 465 €
21+3 376 €+6 062 €-2 686 €
22+3 376 €+6 288 €-2 912 €
23+3 376 €+6 520 €-3 144 €
24+3 376 €+6 758 €-3 382 €
25+3 376 €+7 002 €-3 626 €
Total+84 400 €+99 122 €+-14 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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