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Achat : Maison (01170)

VilleVesancy (01)
Surface100m²
Coût Total333 000€
Loyer Annuel28 522€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Structure/extérieur à restaurer

Au cœur du village, petite maison jumelée d’environ 100 m², située « Route de Divonne » à Vesancy (01170) qui a conservé le charme des constructions anciennes gessiennes. Elle est entièrement à rénover et se compose : • Au rez-de-chaussée : une cuisine à créer ainsi qu’un salon / salle à manger. • Au 1er étage : deux chambres et une salle de bains. • Au 2e étage : une grande pièce à aménager. Terrasse d’environ 20 m² Un bien avec un fort potentiel, situé dans la commune chaleureuse et recherchée de Vesancy. Diagnostics immobiliers en cours.

Ville : Vesancy
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.361520, 6.084390
Total : 333 000€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 63 000€
Valeur du bien : 313 000€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 23.77€/m²/mois
Fourchette : 17.07€ - 33.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2377€/mois
Loyer annuel estimé : 28522€/an
Fourchette totale : 1707€ - 3309€/mois
Fourchette annuelle : 20485€ - 39714€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 573,64 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :457 364 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-207 364€ (-45.3%)
Marge achat-revente :124 364€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 686,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :133,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 819,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 035,84€
Coût de l'assurance :39 960,00€
Taxe foncière : 2 852,25€/an
Soit par mois : 237,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 376,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 057,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 34 m² total)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 34 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 040€
    Revêtement sol salon: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 360€
    Peinture murs/plafonds salon: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesancy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 522 €/an
Calcul : 2 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 000 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 598 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 324 €
Revenus locatifs : +28 522 €
Charges déductibles : -79 324 €
Résultat foncier Année 1 : -50 801 €(Déficit de 50 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 324 €/an
Revenus locatifs : +28 522 €
Charges déductibles : -16 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29401.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 522 €79 335 €11 884 €-50 812 €21 400 €29 412 €29 412 €
229 093 €16 028 €11 577 €13 065 €--16 347 €
329 675 €15 710 €11 259 €13 965 €--2 382 €
430 268 €15 380 €10 929 €14 888 €---
530 874 €15 038 €10 588 €15 835 €---
631 491 €14 684 €10 233 €16 807 €---
732 121 €14 317 €9 866 €17 804 €---
832 763 €13 936 €9 485 €18 827 €---
933 419 €13 541 €9 090 €19 878 €---
1034 087 €13 132 €8 681 €20 955 €---
1134 769 €12 708 €8 257 €22 061 €---
1235 464 €12 268 €7 817 €23 196 €---
1336 173 €11 812 €7 361 €24 362 €---
1436 897 €11 339 €6 888 €25 558 €---
1537 635 €10 849 €6 398 €26 786 €---
1638 388 €10 341 €5 890 €28 047 €---
1739 155 €9 814 €5 363 €29 341 €---
1839 938 €9 268 €4 817 €30 671 €---
1940 737 €8 702 €4 251 €32 035 €---
2041 552 €8 115 €3 664 €33 437 €---
2142 383 €7 506 €3 056 €34 877 €---
2243 231 €6 876 €2 425 €36 355 €---
2344 095 €6 222 €1 771 €37 873 €---
2444 977 €5 544 €1 093 €39 433 €---
2545 877 €4 841 €390 €41 036 €---
TOTAL913 584 €347 302 €173 036 €566 282 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 566 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 522 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 990 €-6 420 €+12 410 €
2+5 990 €0 €+5 990 €
3+5 990 €0 €+5 990 €
4+5 990 €+3 752 €+2 238 €
5+5 990 €+4 751 €+1 239 €
6+5 990 €+5 042 €+948 €
7+5 990 €+5 341 €+649 €
8+5 990 €+5 648 €+342 €
9+5 990 €+5 963 €+27 €
10+5 990 €+6 287 €-297 €
11+5 990 €+6 618 €-628 €
12+5 990 €+6 959 €-969 €
13+5 990 €+7 309 €-1 319 €
14+5 990 €+7 667 €-1 677 €
15+5 990 €+8 036 €-2 046 €
16+5 990 €+8 414 €-2 424 €
17+5 990 €+8 802 €-2 812 €
18+5 990 €+9 201 €-3 211 €
19+5 990 €+9 611 €-3 621 €
20+5 990 €+10 031 €-4 041 €
21+5 990 €+10 463 €-4 473 €
22+5 990 €+10 906 €-4 916 €
23+5 990 €+11 362 €-5 372 €
24+5 990 €+11 830 €-5 840 €
25+5 990 €+12 311 €-6 321 €
Total+149 750 €+169 884 €+-20 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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