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Achat maison

Bien expiré
VilleDammartin-en-Serve (78)
Surface250m²
Coût Total375 700€
Loyer Annuel37 900€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+903€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 060 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 250 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 1049 m², Travaux

Village avec commerces, écoles et transports. Venez découvrir cette maison pleine de charme composée d'un très grand séjour, 5 chambres dont une en RDC, une salle d'eau, une cuisine et une salle de bains. Des travaux structurels sont à prévoir.

Ville : Dammartin-en-Serve
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78111
Coordonnées : 48.922850, 1.625390
Total : 375 700€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 89 500€
Valeur du bien : 354 500€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 15.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 3158€/mois
Loyer annuel estimé : 37900€/an
Fourchette totale : 2512€ - 3971€/mois
Fourchette annuelle : 30145€ - 47650€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 12.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 832,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :106,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 939,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 149,70€
Coût de l'assurance :31 934,50€
Taxe foncière : 3 789,95€/an
Soit par mois : 315,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 158,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 255,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :903,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Travaux structurels
Réparation des éléments structurels de la maison selon les besoins identifiés
Quantité: À évaluer selon l'état structurel
Raison: Des travaux structurels sont à prévoir selon la description de la maison
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 500 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:50 000€
    Réparation structurelle: 250 m² × 200€/m² = 50000€ (estimation basée sur l'état structurel)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Estimation basée sur les prix moyens 2025 pour la région Dammartin-en-Serve. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué sur les prix de base.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 900 €/an
Calcul : 3 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 277 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 656 €
Revenus locatifs : +37 900 €
Charges déductibles : -106 656 €
Résultat foncier Année 1 : -68 757 €(Déficit de 68 757 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 58 057 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 156 €/an
Revenus locatifs : +37 900 €
Charges déductibles : -17 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 58056.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 900 €106 668 €12 101 €-68 769 €10 700 €58 069 €58 069 €
238 658 €16 841 €11 773 €21 817 €--36 252 €
339 431 €16 503 €11 435 €22 928 €--13 324 €
440 219 €16 153 €11 086 €24 066 €---
541 024 €15 792 €10 725 €25 231 €---
641 844 €15 419 €10 352 €26 425 €---
742 681 €15 034 €9 967 €27 647 €---
843 535 €14 636 €9 569 €28 899 €---
944 405 €14 225 €9 158 €30 180 €---
1045 293 €13 800 €8 733 €31 493 €---
1146 199 €13 361 €8 294 €32 838 €---
1247 123 €12 908 €7 841 €34 215 €---
1348 066 €12 440 €7 372 €35 626 €---
1449 027 €11 956 €6 888 €37 071 €---
1550 008 €11 456 €6 389 €38 552 €---
1651 008 €10 939 €5 872 €40 068 €---
1752 028 €10 406 €5 339 €41 622 €---
1853 068 €9 855 €4 787 €43 214 €---
1954 130 €9 285 €4 218 €44 844 €---
2055 212 €8 697 €3 630 €46 515 €---
2156 317 €8 089 €3 022 €48 227 €---
2257 443 €7 462 €2 394 €49 981 €---
2358 592 €6 813 €1 746 €51 779 €---
2459 764 €6 143 €1 076 €53 621 €---
2560 959 €5 451 €384 €55 508 €---
TOTAL1 213 933 €390 333 €174 150 €823 600 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 823 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 959 €-3 210 €+11 169 €
2+7 959 €0 €+7 959 €
3+7 959 €0 €+7 959 €
4+7 959 €+3 223 €+4 736 €
5+7 959 €+7 569 €+390 €
6+7 959 €+7 927 €+32 €
7+7 959 €+8 294 €-335 €
8+7 959 €+8 670 €-711 €
9+7 959 €+9 054 €-1 095 €
10+7 959 €+9 448 €-1 489 €
11+7 959 €+9 851 €-1 892 €
12+7 959 €+10 265 €-2 306 €
13+7 959 €+10 688 €-2 729 €
14+7 959 €+11 121 €-3 162 €
15+7 959 €+11 566 €-3 607 €
16+7 959 €+12 020 €-4 061 €
17+7 959 €+12 487 €-4 528 €
18+7 959 €+12 964 €-5 005 €
19+7 959 €+13 453 €-5 494 €
20+7 959 €+13 955 €-5 996 €
21+7 959 €+14 468 €-6 509 €
22+7 959 €+14 994 €-7 035 €
23+7 959 €+15 534 €-7 575 €
24+7 959 €+16 086 €-8 127 €
25+7 959 €+16 652 €-8 693 €
Total+198 975 €+247 080 €+-48 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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