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Maison 4 pièces 49 m²

VilleSaint-Pierre-d'Exideuil (86)
Surface49m²
Coût Total48 720€
Loyer Annuel3 593€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 693,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 49 m² - Maison 4 pièces 49 m²

Civray, proche commerces maison a rénover entièrement comprenant en rdc deux pièces, chaufferie, et pièce d'eau. A l 'étage possibilité de chambres. Huisseries PVC, TAE, Panneaux photovoltaïques pour revente. Visite virtuelle sur demande. Accueil téléphonique de 8h à 19h du Lundi au samedi sans interruption. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 49 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/03/2025

Consommation énergie primaire : 286 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 € et 1 830 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Pierre-d'Exideuil
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.148980, 0.284010
Total : 48 720€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 46 000€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 299€/mois
Loyer annuel estimé : 3593€/an
Fourchette totale : 233€ - 385€/mois
Fourchette annuelle : 2794€ - 4619€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :733,33 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 933 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-1 933€ (-5.4%)
Marge achat-revente :-12 787€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :48 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :243,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :14,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 258,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 451,14€
Coût de l'assurance :4 263,00€
Taxe foncière : 359,28€/an
Soit par mois : 29,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 299,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 288,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (49 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Chambres en très mauvais état (1/5) nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du couloir (revêtement, peinture)
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Couloir en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 593 €/an
Calcul : 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 48 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 171 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 214 €
Revenus locatifs : +3 593 €
Charges déductibles : -14 214 €
Résultat foncier Année 1 : -10 621 €(Déficit de 10 621 €)
Imputable sur revenu global : 10 621 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 214 €/an
Revenus locatifs : +3 593 €
Charges déductibles : -2 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 379 €/an
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 593 €14 215 €1 685 €-10 622 €10 622 €--
23 665 €2 171 €1 641 €1 494 €---
33 738 €2 125 €1 596 €1 613 €---
43 813 €2 078 €1 548 €1 735 €---
53 889 €2 029 €1 499 €1 860 €---
63 967 €1 978 €1 448 €1 989 €---
74 046 €1 926 €1 396 €2 120 €---
84 127 €1 871 €1 341 €2 256 €---
94 209 €1 815 €1 285 €2 395 €---
104 294 €1 756 €1 227 €2 537 €---
114 380 €1 696 €1 166 €2 684 €---
124 467 €1 633 €1 103 €2 834 €---
134 556 €1 568 €1 039 €2 988 €---
144 648 €1 501 €971 €3 146 €---
154 741 €1 432 €902 €3 309 €---
164 835 €1 360 €830 €3 476 €---
174 932 €1 285 €755 €3 647 €---
185 031 €1 208 €678 €3 823 €---
195 131 €1 128 €598 €4 003 €---
205 234 €1 045 €515 €4 189 €---
215 339 €959 €429 €4 379 €---
225 445 €870 €341 €4 575 €---
235 554 €778 €249 €4 776 €---
245 665 €683 €153 €4 982 €---
255 779 €585 €55 €5 194 €---
TOTAL115 077 €49 696 €24 451 €65 381 €10 622 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 187 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+754 €-3 187 €+3 941 €
2+754 €+448 €+306 €
3+754 €+484 €+270 €
4+754 €+520 €+234 €
5+754 €+558 €+196 €
6+754 €+597 €+157 €
7+754 €+636 €+118 €
8+754 €+677 €+77 €
9+754 €+718 €+36 €
10+754 €+761 €-7 €
11+754 €+805 €-51 €
12+754 €+850 €-96 €
13+754 €+896 €-142 €
14+754 €+944 €-190 €
15+754 €+993 €-239 €
16+754 €+1 043 €-289 €
17+754 €+1 094 €-340 €
18+754 €+1 147 €-393 €
19+754 €+1 201 €-447 €
20+754 €+1 257 €-503 €
21+754 €+1 314 €-560 €
22+754 €+1 372 €-618 €
23+754 €+1 433 €-679 €
24+754 €+1 495 €-741 €
25+754 €+1 558 €-804 €
Total+18 850 €+19 614 €+-764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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