Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vends appartement 4 pièces 82m²

VilleDraguignan (83)
Surface82m²
Coût Total167 400€
Loyer Annuel11 279€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 155 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 890,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bonjour,

Nous vendons notre appartement de type T4 traversant EST OUEST de 4 pièces de 82 m² situé au 6eme étage avec ascenseur, à Draguignan.

Des places de parking sont disponibles sans être attitrées.

Le logement est proche de toutes commodités, les écoles (maternelles et primaires) sont accessibles à pieds.

Un arrêt de bus se trouve au pied de l'immeuble

Le logement comprend:

  • Un grand salon,
  • 3 chambres
  • 1 salle de bains
  • 1 WC indépendant
  • Une cuisine (qui vient d'être remplacée) avec loggia attenante
  • 1 grand balcon
  • 1 Cave

Chauffage collectif.

Classe énergie C.

Photos et diagnostiques disponibles sur demande ainsi que renseignements si besoin

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.540050, 6.457670
Total : 167 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Valeur du bien : 155 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11279€/an
Fourchette totale : 764€ - 1157€/mois
Fourchette annuelle : 9162€ - 13884€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 960,72 €/m²
Basé sur :384 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 779 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-5 779€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-6 621€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :66,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 886,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 392,68€
Coût de l'assurance :20 088,00€
Taxe foncière : 1 127,87€/an
Soit par mois : 93,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 939,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 279 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 368 €/an
Revenus locatifs : +11 279 €
Charges déductibles : -7 368 €
Résultat foncier : 3 911 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 279 €7 373 €5 442 €3 906 €---
211 504 €7 226 €5 295 €4 278 €---
311 734 €7 075 €5 143 €4 660 €---
411 969 €6 918 €4 987 €5 051 €---
512 208 €6 756 €4 825 €5 452 €---
612 453 €6 589 €4 658 €5 863 €---
712 702 €6 416 €4 485 €6 285 €---
812 956 €6 238 €4 306 €6 718 €---
913 215 €6 053 €4 122 €7 162 €---
1013 479 €5 863 €3 931 €7 617 €---
1113 749 €5 666 €3 734 €8 083 €---
1214 024 €5 462 €3 530 €8 562 €---
1314 304 €5 251 €3 320 €9 053 €---
1414 590 €5 034 €3 103 €9 556 €---
1514 882 €4 809 €2 878 €10 073 €---
1615 180 €4 577 €2 645 €10 603 €---
1715 483 €4 337 €2 405 €11 146 €---
1815 793 €4 089 €2 157 €11 704 €---
1916 109 €3 832 €1 901 €12 276 €---
2016 431 €3 568 €1 636 €12 863 €---
2116 760 €3 294 €1 362 €13 466 €---
2217 095 €3 011 €1 080 €14 084 €---
2317 437 €2 719 €787 €14 718 €---
2417 785 €2 417 €485 €15 369 €---
2518 141 €2 104 €173 €16 037 €---
TOTAL361 261 €126 678 €78 393 €234 584 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 369 €+1 172 €+1 197 €
2+2 369 €+1 283 €+1 086 €
3+2 369 €+1 398 €+971 €
4+2 369 €+1 515 €+854 €
5+2 369 €+1 636 €+733 €
6+2 369 €+1 759 €+610 €
7+2 369 €+1 886 €+483 €
8+2 369 €+2 015 €+354 €
9+2 369 €+2 148 €+221 €
10+2 369 €+2 285 €+84 €
11+2 369 €+2 425 €-56 €
12+2 369 €+2 569 €-200 €
13+2 369 €+2 716 €-347 €
14+2 369 €+2 867 €-498 €
15+2 369 €+3 022 €-653 €
16+2 369 €+3 181 €-812 €
17+2 369 €+3 344 €-975 €
18+2 369 €+3 511 €-1 142 €
19+2 369 €+3 683 €-1 314 €
20+2 369 €+3 859 €-1 490 €
21+2 369 €+4 040 €-1 671 €
22+2 369 €+4 225 €-1 856 €
23+2 369 €+4 415 €-2 046 €
24+2 369 €+4 611 €-2 242 €
25+2 369 €+4 811 €-2 442 €
Total+59 225 €+70 375 €+-11 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →