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Achat propriété

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface158.93m²
Coût Total397 100€
Loyer Annuel39 108€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+842€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 158.93 m²
Prix au m² : 2 013,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Vue, Surface de 158.93 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1925, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Chauffage individuel, Cuisine séparée, Salle de séjour, Orientation Ouest

ROUTE DE BELLET - Foncia Transaction Napoléon III vous propose la vente en NUE-PROPRIETE ( dispositif qui se rapproche d'un viager sans rente ) de cette maison de 160 m2 comprenant un double séjour sur vaste terrasse fermée en véranda, avec très belle vue dégagée, une cuisine indépendante, 3 chambres, une salle d'eau et un grenier aménageable en pièce supplémentaire. Bien raccordé au gaz de ville et tout-à-l'égout. Sur un terrain aménagé et arboré de 600 m2, principalement exposé ouest. Garage de 38 m2 et vaste sous-sol attenant. Propriétaire actuellement âgée de 72 ans. Belle opportunité d'acquérir une agréable maison à un prix avantageux sur un secteur recherché ! Photos supplémentaires disponibles sur demande.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.716830, 7.216850
Total : 397 100€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 371 500€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158.93m²
Loyer prédit : 20.51€/m²/mois
Fourchette : 12.72€ - 33.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 3259€/mois
Loyer annuel estimé : 39108€/an
Fourchette totale : 2021€ - 5254€/mois
Fourchette annuelle : 24258€ - 63049€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 15.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 975,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :115,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 091,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 466,27€
Coût de l'assurance :34 746,25€
Taxe foncière : 3 910,77€/an
Soit par mois : 325,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 258,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 416,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :842,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158.93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158.93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 000€
    Isolation des combles: 158.93 m² × 60€/m² = 9535.80€, Main d'œuvre: 500€ (réduction pour Nice) = 9500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation comprise)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité et plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1000€ = 4500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 108 €/an
Calcul : 3 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 100 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 390 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 288 €
Revenus locatifs : +39 108 €
Charges déductibles : -70 288 €
Résultat foncier Année 1 : -31 180 €(Déficit de 31 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 788 €/an
Revenus locatifs : +39 108 €
Charges déductibles : -18 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 320 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9780.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 108 €70 301 €13 500 €-31 193 €21 400 €9 793 €9 793 €
239 890 €18 444 €13 144 €21 445 €---
340 688 €18 075 €12 775 €22 612 €---
441 501 €17 694 €12 393 €23 808 €---
542 331 €17 298 €11 998 €25 033 €---
643 178 €16 889 €11 589 €26 289 €---
744 042 €16 466 €11 165 €27 576 €---
844 922 €16 028 €10 727 €28 895 €---
945 821 €15 574 €10 274 €30 247 €---
1046 737 €15 105 €9 804 €31 632 €---
1147 672 €14 619 €9 319 €33 053 €---
1248 626 €14 117 €8 816 €34 509 €---
1349 598 €13 596 €8 296 €36 002 €---
1450 590 €13 058 €7 757 €37 532 €---
1551 602 €12 501 €7 200 €39 101 €---
1652 634 €11 924 €6 623 €40 710 €---
1753 687 €11 327 €6 026 €42 360 €---
1854 760 €10 709 €5 409 €44 051 €---
1955 855 €10 070 €4 769 €45 786 €---
2056 973 €9 408 €4 108 €47 564 €---
2158 112 €8 723 €3 423 €49 389 €---
2259 274 €8 015 €2 714 €51 260 €---
2360 460 €7 281 €1 981 €53 179 €---
2461 669 €6 522 €1 221 €55 147 €---
2562 902 €5 736 €436 €57 166 €---
TOTAL1 252 632 €379 482 €195 466 €873 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 873 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 213 €-6 420 €+14 633 €
2+8 213 €+3 496 €+4 717 €
3+8 213 €+6 784 €+1 429 €
4+8 213 €+7 142 €+1 071 €
5+8 213 €+7 510 €+703 €
6+8 213 €+7 887 €+326 €
7+8 213 €+8 273 €-60 €
8+8 213 €+8 668 €-455 €
9+8 213 €+9 074 €-861 €
10+8 213 €+9 490 €-1 277 €
11+8 213 €+9 916 €-1 703 €
12+8 213 €+10 353 €-2 140 €
13+8 213 €+10 801 €-2 588 €
14+8 213 €+11 260 €-3 047 €
15+8 213 €+11 730 €-3 517 €
16+8 213 €+12 213 €-4 000 €
17+8 213 €+12 708 €-4 495 €
18+8 213 €+13 215 €-5 002 €
19+8 213 €+13 736 €-5 523 €
20+8 213 €+14 269 €-6 056 €
21+8 213 €+14 817 €-6 604 €
22+8 213 €+15 378 €-7 165 €
23+8 213 €+15 954 €-7 741 €
24+8 213 €+16 544 €-8 331 €
25+8 213 €+17 150 €-8 937 €
Total+205 325 €+261 945 €+-56 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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