Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 10 pièce(s) - 330 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface330
Coût Total389 240
Loyer Annuel32 352
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+417
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 288 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 872,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Opportunité rare à Châteauroux

  • Maison bourgeoise de 10 pièces, idéale pour investissement ou profession libérale.Découvrez ce bien d'exception en hyper centre de Châteauroux, un véritable bijou de 330 m² aux volumes généreux et lumineux. Son rez-de-chaussée offre un agencement parfait pour accueillir une profession libérale, des bureaux ou être aménagé en plusieurs logements, optimisant ainsi votre investissement.Le charme opère dès l'entrée avec ses parquets authentiques et sa cheminée, créant une ambiance élégante et chaleureuse. Avec cinq chambres, ce bien est idéal pour une grande famille, des espaces de travail ou des projets de colocation.Les trois WC, les deux niveaux, le jardin et la terrasse ajoutent un confort optimal, tandis que les prestations de qualité, comme le double vitrage, garantissent bien-être et tranquillité.Que vous souhaitiez transformer ce bien en résidence spacieuse, en investissement locatif ou en lieu professionnel stratégique, cette propriété offre un potentiel exceptionnel.Quelques travaux seront à prévoir.Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez-nous dès maintenant pour une visite.

Prix du bouquet : 288000.0 euros.

Numéro de mandat : 6449

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.813503, 1.696114
Total : 389 240
Prix d'acquisition : 288 000
Travaux : 78 200
Valeur du bien : 366 200
Frais de notaire : 23 040
Coût estimé : 23 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2696€/mois
Loyer annuel estimé : 32352€/an
Fourchette totale : 2192€ - 3317€/mois
Fourchette annuelle : 26299€ - 39799€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :389 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 898,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :110,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 009,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 425,95
Coût de l'assurance :33 085,40
Taxe foncière : 3 235,23€/an
Soit par mois : 269,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 696,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 278,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :417,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 41 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 330 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 200(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:19 800
    Isolation des combles: 330 m² × 60€/m² = 19800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:20 500
    Fenêtres double vitrage: 41 fenêtres × 500€/fenêtre = 20500€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 352 €/an
Calcul : 2 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 389 240 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 323 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 283
Revenus locatifs : +32 352
Charges déductibles : -95 283
Résultat foncier Année 1 : -62 931(Déficit de 62 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 531
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 083 €/an
Revenus locatifs : +32 352
Charges déductibles : -17 083
Résultat foncier Années 2+ : 15 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41530.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 288 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 200(65% de 288 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 807 €/an
Calcul : 187 200 € × 3,636% = 6 807
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 35295 29612 537-62 94321 400 €41 543 €41 543 €
232 99916 75612 19816 243--25 300 €
333 65916 40611 84717 253--8 047 €
434 33316 04411 48518 288---
535 01915 67011 11119 349---
635 72015 28410 72520 436---
736 43414 88510 32621 549---
837 16314 4729 91422 690---
937 90614 0469 48823 860---
1038 66413 6069 04825 058---
1139 43713 1528 59326 286---
1240 22612 6828 12327 544---
1341 03112 1977 63828 834---
1441 85111 6957 13730 156---
1542 68811 1776 61931 511---
1643 54210 6426 08432 900---
1744 41310 0905 53134 323---
1845 3019 5194 96035 782---
1946 2078 9294 37037 278---
2047 1318 3193 76138 812---
2148 0747 6903 13140 384---
2249 0357 0392 48141 996---
2350 0166 3671 80943 649---
2451 0165 6731 11445 343---
2552 0374 95639747 081---
TOTAL1 036 254372 592180 426663 66221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 663 662
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 794-6 420+13 214
2+6 7940+6 794
3+6 7940+6 794
4+6 794+3 072+3 722
5+6 794+5 805+989
6+6 794+6 131+663
7+6 794+6 465+329
8+6 794+6 807-13
9+6 794+7 158-364
10+6 794+7 517-723
11+6 794+7 886-1 092
12+6 794+8 263-1 469
13+6 794+8 650-1 856
14+6 794+9 047-2 253
15+6 794+9 453-2 659
16+6 794+9 870-3 076
17+6 794+10 297-3 503
18+6 794+10 735-3 941
19+6 794+11 183-4 389
20+6 794+11 644-4 850
21+6 794+12 115-5 321
22+6 794+12 599-5 805
23+6 794+13 095-6 301
24+6 794+13 603-6 809
25+6 794+14 124-7 330
Total+169 850+199 098+-29 248
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →