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Maison 7 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleDésertines (03)
Surface180
Coût Total172 310
Loyer Annuel17 328
Rentabilité10.06%
Cashflow/mois+410
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 550 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 180 m² - Maison 7 pièces 180 m²

Stéphane Plaza Immobilier Montluçon vous propose cette charmante maison située dans un quartier prisé de Désertines, sur un terrain clos de 596 m² avec une dépendance non attenante, une terrasse et un puits.. Toujours entretenue par ses propriétaires, elle offre de nombreuses possibilités comme par exemple vivre de plain pied car l'espace rez-de-chaussée a été réagencé pour avoir en plus du garage fermé, une partie avec cuisine, salle à manger, wc, et une chambre avec sa salle d'eau privée. Elle se compose également à l'étage d'une belle entrée desservant une cuisine aménagée, un beau séjour, une chambre, une salle d'eau et un wc. Au dernier étage vous apprécierez deux autres chambres, un bureau et une salle de bains. Sa grande superficie, son emplacement, ses nombreuses possibilités, son terrain, etc ... plusieurs critères qui ne peuvent que vous encourager à venir visiter.

Surface : 180 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/12/2022

Consommation énergie primaire : 317 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.366030, 2.621527
Total : 172 310
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 65 390
Valeur du bien : 164 390
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17328€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1861€/mois
Fourchette annuelle : 13445€ - 22334€/an
Rentabilité brute :10.06%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 310
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 889,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 871,53
Coût de l'assurance :14 646,35
Taxe foncière : 1 732,84€/an
Soit par mois : 144,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :410,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 390(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 200
    Isolation combles: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Désertines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 328 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 310 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 390
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 253
Revenus locatifs : +17 328
Charges déductibles : -73 253
Résultat foncier Année 1 : -55 925(Déficit de 55 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 525
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 863 €/an
Revenus locatifs : +17 328
Charges déductibles : -7 863
Résultat foncier Années 2+ : 9 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34524.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 32873 2595 550-55 93021 400 €34 530 €34 530 €
217 6757 7185 4009 956--24 574 €
318 0287 5635 24510 465--14 109 €
418 3897 4035 08410 986--3 123 €
518 7577 2384 91911 519---
619 1327 0674 74812 065---
719 5156 8904 57112 625---
819 9056 7074 38913 198---
920 3036 5194 20013 784---
1020 7096 3244 00514 385---
1121 1236 1233 80415 001---
1221 5465 9153 59615 631---
1321 9775 7003 38116 277---
1422 4165 4783 15916 938---
1522 8645 2492 93017 616---
1623 3225 0122 69318 310---
1723 7884 7672 44819 021---
1824 2644 5142 19619 750---
1924 7494 2531 93520 496---
2025 2443 9831 66521 261---
2125 7493 7051 38622 044---
2226 2643 4171 09822 847---
2326 7893 11980123 670---
2427 3252 81249324 513---
2527 8722 49517625 377---
TOTAL555 033203 22979 872351 80521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 805
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 639-6 420+10 059
2+3 6390+3 639
3+3 6390+3 639
4+3 6390+3 639
5+3 639+2 519+1 120
6+3 639+3 620+19
7+3 639+3 787-148
8+3 639+3 959-320
9+3 639+4 135-496
10+3 639+4 316-677
11+3 639+4 500-861
12+3 639+4 689-1 050
13+3 639+4 883-1 244
14+3 639+5 081-1 442
15+3 639+5 285-1 646
16+3 639+5 493-1 854
17+3 639+5 706-2 067
18+3 639+5 925-2 286
19+3 639+6 149-2 510
20+3 639+6 378-2 739
21+3 639+6 613-2 974
22+3 639+6 854-3 215
23+3 639+7 101-3 462
24+3 639+7 354-3 715
25+3 639+7 613-3 974
Total+90 975+105 541+-14 566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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