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Maison 179 m² à Dampierre-Sous-Bouhy

Bien expiré
VilleBouhy (58)
Surface179m²
Coût Total178 520€
Loyer Annuel13 396€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 500 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 784,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 179 m², 7 pièces, Terrasse, 943 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Secteur Dampierre Sous Bouhy : Maison ancienne rénovée avec soin, aucun travaux à prévoir, proche de St Amand en Puisaye (58) à 1h30 de Paris Sud Vue imprenable sur la campagne. Parcelle de 943 m². Trois chambres dont un dortoir de 30 m², une salle de projection ou chambre d'appoint, une cuisine séjour avec une véranda et une terrasse. Salle d'eau et Wc indépendant. Dans la chambre principale une cheminée avec insert. Un garage avec son grenier. 2 terrasses. 2 portails. Epicerie à moins de 2 mn, commerces, écoles et médecins à 10 mn.

Ville : Bouhy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58310
Coordonnées : 47.499370, 3.134650
Total : 178 520€
Prix d'acquisition : 140 500€
Travaux : 26 780€
Valeur du bien : 167 280€
Frais de notaire : 11 240€
Coût estimé : 11 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13396€/an
Fourchette totale : 872€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10459€ - 17157€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :941,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :168 559 €
Prix d'achat :140 500 €
Décote à l'achat :-28 059€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-9 961€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 456,42€
Coût de l'assurance :15 620,50€
Taxe foncière : 1 339,57€/an
Soit par mois : 111,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 116,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 780 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs entrée 5 m²: 30€/m² × 5 = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouhy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 396 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 967 €
Revenus locatifs : +13 396 €
Charges déductibles : -34 967 €
Résultat foncier Année 1 : -21 572 €(Déficit de 21 572 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 872 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 187 €/an
Revenus locatifs : +13 396 €
Charges déductibles : -8 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10871.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 325 €(65% de 140 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 321 €/an
Calcul : 91 325 € × 3,636% = 3 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 396 €34 973 €6 229 €-21 578 €10 700 €10 878 €10 878 €
213 664 €8 031 €6 066 €5 633 €--5 245 €
313 937 €7 862 €5 898 €6 074 €---
414 216 €7 688 €5 724 €6 528 €---
514 500 €7 507 €5 543 €6 993 €---
614 790 €7 320 €5 356 €7 470 €---
715 086 €7 126 €5 162 €7 959 €---
815 387 €6 926 €4 961 €8 462 €---
915 695 €6 718 €4 753 €8 978 €---
1016 009 €6 502 €4 538 €9 507 €---
1116 329 €6 279 €4 315 €10 050 €---
1216 656 €6 048 €4 083 €10 608 €---
1316 989 €5 808 €3 844 €11 181 €---
1417 329 €5 560 €3 596 €11 769 €---
1517 675 €5 303 €3 339 €12 372 €---
1618 029 €5 037 €3 073 €12 992 €---
1718 389 €4 761 €2 797 €13 628 €---
1818 757 €4 475 €2 511 €14 282 €---
1919 132 €4 180 €2 215 €14 953 €---
2019 515 €3 873 €1 909 €15 642 €---
2119 905 €3 555 €1 591 €16 350 €---
2220 303 €3 227 €1 262 €17 077 €---
2320 709 €2 886 €921 €17 824 €---
2421 124 €2 533 €569 €18 591 €---
2521 546 €2 167 €203 €19 379 €---
TOTAL429 067 €166 346 €90 456 €262 721 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 813 €-3 210 €+6 023 €
2+2 813 €0 €+2 813 €
3+2 813 €+249 €+2 564 €
4+2 813 €+1 958 €+855 €
5+2 813 €+2 098 €+715 €
6+2 813 €+2 241 €+572 €
7+2 813 €+2 388 €+425 €
8+2 813 €+2 539 €+274 €
9+2 813 €+2 693 €+120 €
10+2 813 €+2 852 €-39 €
11+2 813 €+3 015 €-202 €
12+2 813 €+3 182 €-369 €
13+2 813 €+3 354 €-541 €
14+2 813 €+3 531 €-718 €
15+2 813 €+3 712 €-899 €
16+2 813 €+3 898 €-1 085 €
17+2 813 €+4 088 €-1 275 €
18+2 813 €+4 285 €-1 472 €
19+2 813 €+4 486 €-1 673 €
20+2 813 €+4 693 €-1 880 €
21+2 813 €+4 905 €-2 092 €
22+2 813 €+5 123 €-2 310 €
23+2 813 €+5 347 €-2 534 €
24+2 813 €+5 577 €-2 764 €
25+2 813 €+5 814 €-3 001 €
Total+70 325 €+78 816 €+-8 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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