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Maison 2 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleBillio (56)
Surface90m²
Coût Total148 564€
Loyer Annuel9 334€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 814,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 90 m²

Maison à rénover avec belle maçonnerie située à BILLIO, dans un hameau calme, sur un beau terrain de 4 400 m². Cette maison comprend un rez-de-chaussée de 47 m² avec cheminée et un grenier de 43 m² à l'étage. Compteurs eau et électricité en place. Garage en parpaing de 17 m². Mobilhome dans le jardin comprenant cuisine, salle d'eau, deux chambres et toilettes raccordés à la fosse. Ref 1837

Surface : 90 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Billio
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56420
Coordonnées : 47.869680, -2.631366
Total : 148 564€
Prix d'acquisition : 73 300€
Travaux : 69 400€
Valeur du bien : 142 700€
Frais de notaire : 5 864€
Coût estimé : 5 864€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9334€/an
Fourchette totale : 617€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7403€ - 11769€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 224,85 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 236 €
Prix d'achat :73 300 €
Décote à l'achat :-36 936€ (-33.5%)
Marge achat-revente :-38 328€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 564€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 277,66€
Coût de l'assurance :12 999,35€
Taxe foncière : 933,43€/an
Soit par mois : 77,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain vétuste
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 47 m²)
Raison: État 1/5 - État très mauvais visible sur photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 400 €(771 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:11 200€
    Rénovation complète salon: 47 m² × 240€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Billio (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 334 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 564 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 032 €
Revenus locatifs : +9 334 €
Charges déductibles : -76 032 €
Résultat foncier Année 1 : -66 698 €(Déficit de 66 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 632 €/an
Revenus locatifs : +9 334 €
Charges déductibles : -6 632 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45297.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 645 €(65% de 73 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 733 €/an
Calcul : 47 645 € × 3,636% = 1 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 334 €76 037 €5 184 €-66 703 €21 400 €45 303 €45 303 €
29 521 €6 502 €5 048 €3 019 €--42 284 €
39 711 €6 362 €4 908 €3 350 €--38 934 €
49 906 €6 217 €4 763 €3 689 €--35 245 €
510 104 €6 066 €4 613 €4 037 €--31 207 €
610 306 €5 911 €4 457 €4 395 €--26 812 €
710 512 €5 749 €4 296 €4 763 €--22 049 €
810 722 €5 582 €4 129 €5 140 €--16 909 €
910 937 €5 409 €3 956 €5 528 €--11 382 €
1011 155 €5 230 €3 776 €5 926 €--5 456 €
1111 378 €5 044 €3 591 €6 335 €---
1211 606 €4 852 €3 398 €6 755 €---
1311 838 €4 652 €3 199 €7 186 €---
1412 075 €4 446 €2 992 €7 629 €---
1512 316 €4 232 €2 778 €8 085 €---
1612 563 €4 010 €2 557 €8 552 €---
1712 814 €3 781 €2 327 €9 033 €---
1813 070 €3 543 €2 090 €9 527 €---
1913 332 €3 297 €1 843 €10 035 €---
2013 598 €3 042 €1 588 €10 557 €---
2113 870 €2 778 €1 324 €11 093 €---
2214 148 €2 504 €1 050 €11 644 €---
2314 431 €2 220 €767 €12 210 €---
2414 719 €1 927 €473 €12 793 €---
2515 014 €1 622 €169 €13 391 €---
TOTAL298 981 €181 013 €75 278 €117 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-6 420 €+8 380 €
2+1 960 €0 €+1 960 €
3+1 960 €0 €+1 960 €
4+1 960 €0 €+1 960 €
5+1 960 €0 €+1 960 €
6+1 960 €0 €+1 960 €
7+1 960 €0 €+1 960 €
8+1 960 €0 €+1 960 €
9+1 960 €0 €+1 960 €
10+1 960 €0 €+1 960 €
11+1 960 €+264 €+1 696 €
12+1 960 €+2 026 €-66 €
13+1 960 €+2 156 €-196 €
14+1 960 €+2 289 €-329 €
15+1 960 €+2 425 €-465 €
16+1 960 €+2 566 €-606 €
17+1 960 €+2 710 €-750 €
18+1 960 €+2 858 €-898 €
19+1 960 €+3 010 €-1 050 €
20+1 960 €+3 167 €-1 207 €
21+1 960 €+3 328 €-1 368 €
22+1 960 €+3 493 €-1 533 €
23+1 960 €+3 663 €-1 703 €
24+1 960 €+3 838 €-1 878 €
25+1 960 €+4 017 €-2 057 €
Total+49 000 €+35 391 €+13 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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