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Evreux - Proche Centre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface93m²
Coût Total191 200€
Loyer Annuel12 208€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-490€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 505,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 5 pièces, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Située dans une résidence calme et sécurisée, à proximité du Centre-ville. Appartement de 5 pièces au 2ème étage avec ascenseur, offrant Entrée, Salon-Séjour donnant sur Balcon (13m²) avec expo Sud, Salle à manger (4ème chambre possible) Cuisine à aménagée, Cellier, Dégagement avec placards, 3 Chambres, salle d'eau et Wc. Le tout avec Cave sur le palier et place de Parking privée dans la résidence. Copropriété de 240 lots - dont 80 lots habitation. Charges annuelles : 4680 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.020745, 1.149489
Total : 191 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12208€/an
Fourchette totale : 837€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 10046€ - 14835€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,42 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 556 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-24 556€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-26 644€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 016,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 881,40€
Coût de l'assurance :16 730,00€
Taxe foncière : 1 220,80€/an
Soit par mois : 101,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 390,00€/mois
Soit par an : 4 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 017,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-490,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 3600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 208 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 221 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 680 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 235 €
Revenus locatifs : +12 208 €
Charges déductibles : -53 235 €
Résultat foncier Année 1 : -41 027 €(Déficit de 41 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 235 €/an
Revenus locatifs : +12 208 €
Charges déductibles : -13 235 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 027 €/an(Déficit de 1 027 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19627.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 208 €53 241 €6 671 €-41 033 €21 400 €19 633 €19 633 €
212 452 €13 067 €6 497 €-615 €615 €-19 633 €
312 701 €12 887 €6 317 €-186 €186 €-19 633 €
412 955 €12 700 €6 130 €255 €--19 378 €
513 214 €12 507 €5 937 €708 €--18 671 €
613 479 €12 306 €5 736 €1 172 €--17 498 €
713 748 €12 099 €5 529 €1 650 €--15 849 €
814 023 €11 884 €5 314 €2 140 €--13 709 €
914 304 €11 661 €5 091 €2 643 €--11 066 €
1014 590 €11 430 €4 860 €3 160 €--7 907 €
1114 881 €11 191 €4 621 €3 691 €--4 216 €
1215 179 €10 943 €4 373 €4 236 €---
1315 483 €10 687 €4 117 €4 796 €---
1415 792 €10 421 €3 851 €5 371 €---
1516 108 €10 146 €3 576 €5 962 €---
1616 430 €9 861 €3 291 €6 570 €---
1716 759 €9 565 €2 995 €7 194 €---
1817 094 €9 259 €2 689 €7 835 €---
1917 436 €8 942 €2 372 €8 494 €---
2017 785 €8 614 €2 044 €9 171 €---
2118 140 €8 274 €1 704 €9 866 €---
2218 503 €7 922 €1 352 €10 581 €---
2318 873 €7 557 €987 €11 316 €---
2419 251 €7 179 €609 €12 072 €---
2519 636 €6 787 €217 €12 848 €---
TOTAL391 026 €301 131 €96 881 €89 895 €22 201 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 660 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 564 €-6 420 €+8 984 €
2+2 564 €-185 €+2 749 €
3+2 564 €-56 €+2 620 €
4+2 564 €0 €+2 564 €
5+2 564 €0 €+2 564 €
6+2 564 €0 €+2 564 €
7+2 564 €0 €+2 564 €
8+2 564 €0 €+2 564 €
9+2 564 €0 €+2 564 €
10+2 564 €0 €+2 564 €
11+2 564 €0 €+2 564 €
12+2 564 €+1 271 €+1 293 €
13+2 564 €+1 439 €+1 125 €
14+2 564 €+1 611 €+953 €
15+2 564 €+1 789 €+775 €
16+2 564 €+1 971 €+593 €
17+2 564 €+2 158 €+406 €
18+2 564 €+2 350 €+214 €
19+2 564 €+2 548 €+16 €
20+2 564 €+2 751 €-187 €
21+2 564 €+2 960 €-396 €
22+2 564 €+3 174 €-610 €
23+2 564 €+3 395 €-831 €
24+2 564 €+3 622 €-1 058 €
25+2 564 €+3 855 €-1 291 €
Total+64 100 €+28 233 €+35 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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