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Achat : Appartement Mulhouse (68100)

VilleMulhouse (68)
Surface232
Coût Total171 400
Loyer Annuel28 308
Rentabilité16.52%
Cashflow/mois+1 224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 668,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², Structure/extérieur en bon état

Au cœur de Mulhouse, dans le secteur prisé de la rue Anna Schoen, se dévoile une opportunité immobilière à fort potentiel. Cet immeuble de caractère abrite trois appartements de trois pièces chacun, offrant ainsi une configuration idéale pour les investisseurs avisés.

Bien que nécessitant une rénovation complète, ce bien possède tous les atouts pour devenir un investissement rentable. Sa localisation stratégique garantit une attractivité locative pérenne, tandis que les travaux à entreprendre permettront une valorisation significative du patrimoine.

Les trois appartements, de configuration similaire, offrent la possibilité d'optimiser les coûts de rénovation tout en proposant des logements fonctionnels et recherchés sur le marché locatif mulhousien. La disposition en triplex assure une indépendance appréciable pour les futurs locataires.

Le secteur de la rue Anna Schoen, réputé pour son accessibilité et son cadre de vie agréable, constitue un argument de poids dans la stratégie d'investissement. Proche des commodités essentielles et bien desservi par les transports, cet immeuble promet un taux d'occupation optimal après sa remise en état.

Une visite s'impose pour apprécier pleinement le potentiel de cette pépite immobilière qui n'attend que votre expertise pour révéler sa véritable valeur.

Visite virtuelle:

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de Squarimo n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site Squarimo n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 171 400
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 4 000
Valeur du bien : 159 000
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2359€/mois
Loyer annuel estimé : 28308€/an
Fourchette totale : 1813€ - 3069€/mois
Fourchette annuelle : 21756€ - 36832€/an
Rentabilité brute :16.52%
Fourchette de rentabilité :12.69% - 21.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 271,16
Coût de l'assurance :14 997,50
Taxe foncière : 2 830,75€/an
Soit par mois : 235,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 358,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 224,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1.7/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet (estimé 30 m²)
Raison: État 1/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 308 €/an
Calcul : 2 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 184
Revenus locatifs : +28 308
Charges déductibles : -13 184
Résultat foncier Année 1 : 15 123

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 184 €/an
Revenus locatifs : +28 308
Charges déductibles : -9 184
Résultat foncier Années 2+ : 19 123 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 30813 1905 75915 118---
228 8749 0375 60619 837---
329 4518 8795 44820 573---
430 0408 7155 28421 325---
530 6418 5465 11522 095---
631 2548 3704 94022 883---
731 8798 1894 75923 690---
832 5168 0024 57124 515---
933 1677 8084 37725 359---
1033 8307 6074 17726 223---
1134 5077 4003 96927 107---
1235 1977 1853 75428 012---
1335 9016 9633 53228 938---
1436 6196 7333 30229 886---
1537 3516 4953 06530 856---
1638 0986 2492 81931 849---
1738 8605 9952 56432 865---
1839 6375 7312 30133 906---
1940 4305 4592 02834 971---
2041 2395 1771 74736 061---
2142 0644 8861 45537 178---
2242 9054 5841 15438 320---
2343 7634 27284239 490---
2444 6383 95051940 688---
2545 5313 61618541 915---
TOTAL906 699173 03883 271733 6620Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 733 662
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 945+4 535+1 410
2+5 945+5 951-6
3+5 945+6 172-227
4+5 945+6 398-453
5+5 945+6 629-684
6+5 945+6 865-920
7+5 945+7 107-1 162
8+5 945+7 354-1 409
9+5 945+7 608-1 663
10+5 945+7 867-1 922
11+5 945+8 132-2 187
12+5 945+8 404-2 459
13+5 945+8 681-2 736
14+5 945+8 966-3 021
15+5 945+9 257-3 312
16+5 945+9 555-3 610
17+5 945+9 860-3 915
18+5 945+10 172-4 227
19+5 945+10 491-4 546
20+5 945+10 818-4 873
21+5 945+11 153-5 208
22+5 945+11 496-5 551
23+5 945+11 847-5 902
24+5 945+12 207-6 262
25+5 945+12 575-6 630
Total+148 625+220 099+-71 474
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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