Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleYvoy-le-Marron (41)
Surface97m²
Coût Total136 598€
Loyer Annuel10 527€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 779,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 42,35 m²), 2 chambres, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Dans un charmant village solognot, maison typique à rénover entièrement, située au coeur du village et proche de toutes les commodités (boulangerie, épicerie, écoles..).

Un joli jardin avec plusieurs dépendances complète ce bien. Beau potentiel pour cette belle longère solognote.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 750 € et 3 760 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations auxquelles ce bien est exposé sont disponibles sur le site :

Ville : Yvoy-le-Marron
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41600
Coordonnées : 47.644686, 1.860599
Total : 136 598€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 54 950€
Valeur du bien : 130 550€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.39€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10527€/an
Fourchette totale : 717€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 8603€ - 12881€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 646,64 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 724 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-84 124€ (-52.7%)
Marge achat-revente :23 126€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 598€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 363,33€
Coût de l'assurance :11 952,32€
Taxe foncière : 1 052,70€/an
Soit par mois : 87,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 528 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, installations obsolètes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 950 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 850€
    Isolation combles: 97 m² × 50€/m² = 4850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yvoy-le-Marron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 598 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 066 €
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -61 066 €
Résultat foncier Année 1 : -50 539 €(Déficit de 50 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 116 €/an
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -6 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29139.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 527 €61 070 €4 590 €-50 543 €21 400 €29 143 €29 143 €
210 738 €5 999 €4 468 €4 739 €--24 405 €
310 952 €5 873 €4 342 €5 080 €--19 325 €
411 171 €5 742 €4 211 €5 429 €--13 896 €
511 395 €5 607 €4 076 €5 788 €--8 108 €
611 623 €5 468 €3 937 €6 155 €--1 953 €
711 855 €5 323 €3 792 €6 532 €---
812 092 €5 174 €3 643 €6 918 €---
912 334 €5 019 €3 488 €7 315 €---
1012 581 €4 859 €3 329 €7 721 €---
1112 832 €4 694 €3 163 €8 138 €---
1213 089 €4 523 €2 992 €8 566 €---
1313 351 €4 346 €2 815 €9 005 €---
1413 618 €4 163 €2 632 €9 455 €---
1513 890 €3 973 €2 442 €9 917 €---
1614 168 €3 777 €2 246 €10 391 €---
1714 451 €3 574 €2 043 €10 877 €---
1814 740 €3 364 €1 834 €11 376 €---
1915 035 €3 147 €1 617 €11 888 €---
2015 336 €2 923 €1 392 €12 413 €---
2115 643 €2 691 €1 160 €12 952 €---
2215 955 €2 450 €919 €13 505 €---
2316 275 €2 202 €671 €14 073 €---
2416 600 €1 944 €414 €14 656 €---
2516 932 €1 678 €148 €15 254 €---
TOTAL337 183 €159 583 €66 363 €177 600 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €-6 420 €+8 631 €
2+2 211 €0 €+2 211 €
3+2 211 €0 €+2 211 €
4+2 211 €0 €+2 211 €
5+2 211 €0 €+2 211 €
6+2 211 €0 €+2 211 €
7+2 211 €+1 374 €+837 €
8+2 211 €+2 076 €+135 €
9+2 211 €+2 194 €+17 €
10+2 211 €+2 316 €-105 €
11+2 211 €+2 442 €-231 €
12+2 211 €+2 570 €-359 €
13+2 211 €+2 702 €-491 €
14+2 211 €+2 837 €-626 €
15+2 211 €+2 975 €-764 €
16+2 211 €+3 117 €-906 €
17+2 211 €+3 263 €-1 052 €
18+2 211 €+3 413 €-1 202 €
19+2 211 €+3 566 €-1 355 €
20+2 211 €+3 724 €-1 513 €
21+2 211 €+3 886 €-1 675 €
22+2 211 €+4 052 €-1 841 €
23+2 211 €+4 222 €-2 011 €
24+2 211 €+4 397 €-2 186 €
25+2 211 €+4 576 €-2 365 €
Total+55 275 €+53 280 €+1 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →