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Maison 5 pièces 130 m²

VilleRochefort-sur-Loire (49)
Surface130m²
Coût Total236 620€
Loyer Annuel14 963€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 261,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 130 m²

Au calme, maison ancienne présentant de beaux volumes située en plein coeur du bourg avec son jardinet sans vis à vis. Travaux à prévoir : huisseries, chauffage, électricité, plomberie. DPE / E Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 130 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2026

Consommation énergie primaire : 275 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 260 € et 4 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rochefort-sur-Loire
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49190
Coordonnées : 47.354992, -0.623436
Total : 236 620€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 223 500€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1247€/mois
Loyer annuel estimé : 14963€/an
Fourchette totale : 935€ - 1663€/mois
Fourchette annuelle : 11219€ - 19958€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 272,73 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :295 455 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-131 455€ (-44.5%)
Marge achat-revente :58 835€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 240,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 956,96€
Coût de l'assurance :20 704,25€
Taxe foncière : 1 496,33€/an
Soit par mois : 124,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 246,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 365,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.8/5 visible - salon nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: DPE E - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: DPE E - Maison - Plomberie à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres (45 m²): 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 200€
    Rénovation salon (30 m²): 30 m² × 140€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort-sur-Loire. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés selon la région et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 247 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 963 €/an
Calcul : 1 247 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 767 €
Revenus locatifs : +14 963 €
Charges déductibles : -69 767 €
Résultat foncier Année 1 : -54 804 €(Déficit de 54 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 267 €/an
Revenus locatifs : +14 963 €
Charges déductibles : -10 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33403.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 963 €69 775 €7 950 €-54 812 €21 400 €33 412 €33 412 €
215 263 €10 064 €7 739 €5 199 €--28 213 €
315 568 €9 845 €7 521 €5 722 €--22 490 €
415 879 €9 619 €7 295 €6 260 €--16 231 €
516 197 €9 386 €7 061 €6 811 €--9 420 €
616 521 €9 144 €6 819 €7 377 €--2 043 €
716 851 €8 894 €6 569 €7 957 €---
817 188 €8 635 €6 310 €8 553 €---
917 532 €8 367 €6 043 €9 165 €---
1017 883 €8 090 €5 766 €9 792 €---
1118 240 €7 804 €5 479 €10 436 €---
1218 605 €7 507 €5 183 €11 098 €---
1318 977 €7 201 €4 876 €11 777 €---
1419 357 €6 883 €4 559 €12 473 €---
1519 744 €6 555 €4 231 €13 189 €---
1620 139 €6 216 €3 891 €13 923 €---
1720 541 €5 864 €3 540 €14 677 €---
1820 952 €5 501 €3 176 €15 451 €---
1921 371 €5 125 €2 800 €16 246 €---
2021 799 €4 736 €2 411 €17 063 €---
2122 235 €4 334 €2 009 €17 901 €---
2222 679 €3 917 €1 593 €18 762 €---
2323 133 €3 487 €1 162 €19 646 €---
2423 596 €3 041 €717 €20 555 €---
2524 068 €2 580 €256 €21 487 €---
TOTAL479 280 €232 570 €114 957 €246 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 142 €-6 420 €+9 562 €
2+3 142 €0 €+3 142 €
3+3 142 €0 €+3 142 €
4+3 142 €0 €+3 142 €
5+3 142 €0 €+3 142 €
6+3 142 €0 €+3 142 €
7+3 142 €+1 774 €+1 368 €
8+3 142 €+2 566 €+576 €
9+3 142 €+2 749 €+393 €
10+3 142 €+2 938 €+204 €
11+3 142 €+3 131 €+11 €
12+3 142 €+3 329 €-187 €
13+3 142 €+3 533 €-391 €
14+3 142 €+3 742 €-600 €
15+3 142 €+3 957 €-815 €
16+3 142 €+4 177 €-1 035 €
17+3 142 €+4 403 €-1 261 €
18+3 142 €+4 635 €-1 493 €
19+3 142 €+4 874 €-1 732 €
20+3 142 €+5 119 €-1 977 €
21+3 142 €+5 370 €-2 228 €
22+3 142 €+5 629 €-2 487 €
23+3 142 €+5 894 €-2 752 €
24+3 142 €+6 166 €-3 024 €
25+3 142 €+6 446 €-3 304 €
Total+78 550 €+74 013 €+4 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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