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Appartement à vendre

VilleSaint-Michel-sur-Orge (91)
Surface53m²
Coût Total145 950€
Loyer Annuel12 246€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 2 075,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Balcon, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. A visiter rapidement. Vente en direct par le propriétaire CDC HABITAT. A Saint-Michel-sur-Orge, Rue Chabrier, un 2 pièce de 51,44 m² au 3ème étage . Il est composé d'une entrée, un séjour de 17 m²donnant sur un balcon, une grande cuisine séparée de 9 m², une chambre de 11,35 m², une salle de bain et un WC séparé, un dressing et placard, une cave est vendu avec le logement. Copropriété de 189 lots (annexes comprises). Quote-part de charges prévisionnelles annuelles 200 euros par mois. CLASSE ENERGIE : E / CLASSE CLIMAT : C. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 euros et 1 400 euros, Année de référence 2023 (abonnement compris). Référence à rappeler lors de nos échanges : 5994 - 213218 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 5994 - 213218 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Michel-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91240
Coordonnées : 48.633984, 2.326145
Total : 145 950€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 27 150€
Valeur du bien : 137 150€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 19.25€/m²/mois
Fourchette : 16.42€ - 22.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12246€/an
Fourchette totale : 870€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 10441€ - 14362€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 663,04 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 141 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-31 141€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-4 809€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 717,96€
Coût de l'assurance :12 770,62€
Taxe foncière : 1 224,58€/an
Soit par mois : 102,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 020,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 150 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:3 000€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 25€/m² = 250€, Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 500€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:900€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 625€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-sur-Orge (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 246 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 950 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 225 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 359 €
Revenus locatifs : +12 246 €
Charges déductibles : -36 359 €
Résultat foncier Année 1 : -24 113 €(Déficit de 24 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 209 €/an
Revenus locatifs : +12 246 €
Charges déductibles : -9 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2712.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 246 €36 363 €5 078 €-24 118 €21 400 €2 718 €2 718 €
212 491 €9 081 €4 945 €3 410 €---
312 741 €8 943 €4 808 €3 797 €---
412 995 €8 801 €4 666 €4 194 €---
513 255 €8 654 €4 518 €4 602 €---
613 520 €8 501 €4 365 €5 020 €---
713 791 €8 343 €4 207 €5 448 €---
814 067 €8 179 €4 043 €5 888 €---
914 348 €8 009 €3 874 €6 339 €---
1014 635 €7 833 €3 698 €6 802 €---
1114 928 €7 651 €3 516 €7 276 €---
1215 226 €7 463 €3 327 €7 763 €---
1315 531 €7 268 €3 132 €8 263 €---
1415 841 €7 065 €2 930 €8 776 €---
1516 158 €6 856 €2 720 €9 302 €---
1616 481 €6 639 €2 503 €9 843 €---
1716 811 €6 414 €2 278 €10 397 €---
1817 147 €6 181 €2 046 €10 966 €---
1917 490 €5 940 €1 805 €11 550 €---
2017 840 €5 690 €1 555 €12 150 €---
2118 197 €5 431 €1 296 €12 765 €---
2218 561 €5 163 €1 028 €13 397 €---
2318 932 €4 886 €751 €14 046 €---
2419 310 €4 598 €463 €14 712 €---
2519 697 €4 301 €165 €15 396 €---
TOTAL392 238 €204 253 €73 718 €187 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 572 €-6 420 €+8 992 €
2+2 572 €+208 €+2 364 €
3+2 572 €+1 139 €+1 433 €
4+2 572 €+1 258 €+1 314 €
5+2 572 €+1 381 €+1 191 €
6+2 572 €+1 506 €+1 066 €
7+2 572 €+1 634 €+938 €
8+2 572 €+1 766 €+806 €
9+2 572 €+1 902 €+670 €
10+2 572 €+2 040 €+532 €
11+2 572 €+2 183 €+389 €
12+2 572 €+2 329 €+243 €
13+2 572 €+2 479 €+93 €
14+2 572 €+2 633 €-61 €
15+2 572 €+2 791 €-219 €
16+2 572 €+2 953 €-381 €
17+2 572 €+3 119 €-547 €
18+2 572 €+3 290 €-718 €
19+2 572 €+3 465 €-893 €
20+2 572 €+3 645 €-1 073 €
21+2 572 €+3 830 €-1 258 €
22+2 572 €+4 019 €-1 447 €
23+2 572 €+4 214 €-1 642 €
24+2 572 €+4 414 €-1 842 €
25+2 572 €+4 619 €-2 047 €
Total+64 300 €+56 395 €+7 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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