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Appartement F4

VilleVillepinte (93)
Surface87m²
Coût Total224 960€
Loyer Annuel16 748€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 180 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 068,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 4 pièces de 87 m² situé au 6ème étage d'un immeuble de 6 étages, à Villepinte. Construite en 1978, cette propriété offre un cadre de vie agréable dans le quartier Pasteur. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée est fonctionnelle et bien aménagée. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et dispose d'un balcon.

  • Bon état général\n- Balcon\n- 1 place de parking\n- Ascenseur\n- Interphone\n- Gardien\n- Baignoire

Chauffage au gaz collectif. Classe énergie F - Classe climat non renseignée. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.957580, 2.548390
Villepinte
RER B
Total : 224 960€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 30 560€
Valeur du bien : 210 560€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1396€/mois
Loyer annuel estimé : 16748€/an
Fourchette totale : 1161€ - 1677€/mois
Fourchette annuelle : 13935€ - 20128€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 121,7 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 588 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-4 588€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-40 372€ (-21.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :67,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 191,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 177,37€
Coût de l'assurance :20 246,40€
Taxe foncière : 1 674,77€/an
Soit par mois : 139,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 330,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électriques
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état mauvais nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 560 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 060€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:5 500€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 748 €/an
Calcul : 1 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 775 €
Revenus locatifs : +16 748 €
Charges déductibles : -40 775 €
Résultat foncier Année 1 : -24 027 €(Déficit de 24 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 215 €/an
Revenus locatifs : +16 748 €
Charges déductibles : -10 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2627.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 748 €40 782 €7 738 €-24 034 €21 400 €2 634 €2 634 €
217 083 €10 019 €7 534 €7 064 €---
317 424 €9 808 €7 324 €7 616 €---
417 773 €9 591 €7 106 €8 182 €---
518 128 €9 365 €6 880 €8 763 €---
618 491 €9 131 €6 647 €9 359 €---
718 861 €8 890 €6 405 €9 971 €---
819 238 €8 639 €6 155 €10 599 €---
919 623 €8 380 €5 895 €11 243 €---
1020 015 €8 112 €5 627 €11 903 €---
1120 415 €7 834 €5 349 €12 582 €---
1220 824 €7 546 €5 061 €13 278 €---
1321 240 €7 248 €4 764 €13 992 €---
1421 665 €6 940 €4 455 €14 725 €---
1522 098 €6 620 €4 136 €15 478 €---
1622 540 €6 290 €3 805 €16 250 €---
1722 991 €5 948 €3 463 €17 044 €---
1823 451 €5 593 €3 108 €17 858 €---
1923 920 €5 226 €2 742 €18 694 €---
2024 398 €4 846 €2 362 €19 552 €---
2124 886 €4 453 €1 968 €20 433 €---
2225 384 €4 046 €1 561 €21 338 €---
2325 892 €3 624 €1 139 €22 268 €---
2426 410 €3 187 €703 €23 222 €---
2526 938 €2 735 €251 €24 202 €---
TOTAL536 435 €204 853 €112 177 €331 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 517 €-6 420 €+9 937 €
2+3 517 €+1 329 €+2 188 €
3+3 517 €+2 285 €+1 232 €
4+3 517 €+2 455 €+1 062 €
5+3 517 €+2 629 €+888 €
6+3 517 €+2 808 €+709 €
7+3 517 €+2 991 €+526 €
8+3 517 €+3 180 €+337 €
9+3 517 €+3 373 €+144 €
10+3 517 €+3 571 €-54 €
11+3 517 €+3 775 €-258 €
12+3 517 €+3 983 €-466 €
13+3 517 €+4 198 €-681 €
14+3 517 €+4 418 €-901 €
15+3 517 €+4 643 €-1 126 €
16+3 517 €+4 875 €-1 358 €
17+3 517 €+5 113 €-1 596 €
18+3 517 €+5 357 €-1 840 €
19+3 517 €+5 608 €-2 091 €
20+3 517 €+5 866 €-2 349 €
21+3 517 €+6 130 €-2 613 €
22+3 517 €+6 402 €-2 885 €
23+3 517 €+6 680 €-3 163 €
24+3 517 €+6 967 €-3 450 €
25+3 517 €+7 261 €-3 744 €
Total+87 925 €+99 475 €+-11 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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