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Maison de village 8 pièces 240 m²

Bien expiré
VilleVarages (83)
Surface240m²
Coût Total398 960€
Loyer Annuel30 227€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 262 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 091,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 8 pièces 240 m²

KAISER IMMOBILIER - ELIOS GROUP VARAGES Au coeur de Varages, découvrez le charme de l'ancien avec une maison de village de 240m2 avec un jardin de 80m2, élevée de trois niveaux sur rez-de-chaussée avec une cage d'escalier majestueuse, composée savoir : Au rez-de-chaussée : d'une entrée, d'une chambre, d'une salle de bain, d'une chaufferie, avec accès à deux caves de caractères, et au jardin, Au premier étage : d'une cuisine équipée semi-ouverte sur salle à manger et séjour avec terrasse de 18m2, d'un wc, Au deuxième étage : de trois chambres, d'une salle d'eau et wc, Et au troisième étage : de trois chambres, La maison se distingue par ses finitions sur mesure : double vitrage, portes intérieures en chêne, tomettes au sol....qui lui apportent beaucoup de charme, Contact : Karine Pécorini : [Coordonnées masquées].

Votre conseiller ELIOS GROUP - BARJOLS : Karine PECORINI Agent commercial (Entreprise individuelle). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 240 m²

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 370 € et 7 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Varages
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.596110, 5.961001
Total : 398 960€
Prix d'acquisition : 262 000€
Travaux : 116 000€
Valeur du bien : 378 000€
Frais de notaire : 20 960€
Coût estimé : 20 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 14.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2519€/mois
Loyer annuel estimé : 30227€/an
Fourchette totale : 1790€ - 3544€/mois
Fourchette annuelle : 21484€ - 42528€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 521,13 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :605 071 €
Prix d'achat :262 000 €
Décote à l'achat :-343 071€ (-56.7%)
Marge achat-revente :206 111€ (34.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 003,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :116,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 120,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 153,78€
Coût de l'assurance :34 909,00€
Taxe foncière : 3 022,69€/an
Soit par mois : 251,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 518,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 371,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 240 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 240 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :116 000 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€/fenêtre = 18000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Électricité:24 000€
    Mise aux normes électricité: 240 m² × 100€/m² = 24000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:24 000€
    Mise aux normes plomberie: 240 m² × 100€/m² = 24000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varages (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 227 €/an
Calcul : 2 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 396 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 116 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 134 327 €
Revenus locatifs : +30 227 €
Charges déductibles : -134 327 €
Résultat foncier Année 1 : -104 100 €(Déficit de 104 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 327 €/an
Revenus locatifs : +30 227 €
Charges déductibles : -18 327 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 900 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82699.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 262 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 300 €(65% de 262 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 193 €/an
Calcul : 170 300 € × 3,636% = 6 193 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 227 €134 340 €13 921 €-104 113 €21 400 €82 713 €82 713 €
230 831 €17 976 €13 557 €12 855 €--69 858 €
331 448 €17 600 €13 181 €13 848 €--56 010 €
432 077 €17 210 €12 791 €14 867 €--41 143 €
532 719 €16 807 €12 388 €15 912 €--25 231 €
633 373 €16 388 €11 969 €16 985 €--8 247 €
734 040 €15 955 €11 536 €18 085 €---
834 721 €15 506 €11 087 €19 215 €---
935 416 €15 042 €10 623 €20 374 €---
1036 124 €14 560 €10 141 €21 564 €---
1136 846 €14 061 €9 642 €22 785 €---
1237 583 €13 545 €9 125 €24 039 €---
1338 335 €13 009 €8 590 €25 326 €---
1439 102 €12 455 €8 036 €26 647 €---
1539 884 €11 880 €7 461 €28 003 €---
1640 681 €11 286 €6 866 €29 396 €---
1741 495 €10 669 €6 250 €30 826 €---
1842 325 €10 031 €5 612 €32 294 €---
1943 171 €9 370 €4 950 €33 802 €---
2044 035 €8 684 €4 265 €35 350 €---
2144 916 €7 975 €3 556 €36 941 €---
2245 814 €7 240 €2 821 €38 574 €---
2346 730 €6 478 €2 059 €40 252 €---
2447 665 €5 690 €1 271 €41 975 €---
2548 618 €4 873 €454 €43 746 €---
TOTAL968 177 €428 630 €202 154 €539 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 539 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 348 €-6 420 €+12 768 €
2+6 348 €0 €+6 348 €
3+6 348 €0 €+6 348 €
4+6 348 €0 €+6 348 €
5+6 348 €0 €+6 348 €
6+6 348 €0 €+6 348 €
7+6 348 €+2 952 €+3 396 €
8+6 348 €+5 764 €+584 €
9+6 348 €+6 112 €+236 €
10+6 348 €+6 469 €-121 €
11+6 348 €+6 836 €-488 €
12+6 348 €+7 212 €-864 €
13+6 348 €+7 598 €-1 250 €
14+6 348 €+7 994 €-1 646 €
15+6 348 €+8 401 €-2 053 €
16+6 348 €+8 819 €-2 471 €
17+6 348 €+9 248 €-2 900 €
18+6 348 €+9 688 €-3 340 €
19+6 348 €+10 141 €-3 793 €
20+6 348 €+10 605 €-4 257 €
21+6 348 €+11 082 €-4 734 €
22+6 348 €+11 572 €-5 224 €
23+6 348 €+12 076 €-5 728 €
24+6 348 €+12 593 €-6 245 €
25+6 348 €+13 124 €-6 776 €
Total+158 700 €+161 864 €+-3 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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