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IDEAL INVESTISSEUR, Quartier VILLEBOURBON, appartement de type 2 situé au 1er étage sans ascenseur

VilleMontauban (82)
Surface57m²
Coût Total103 610€
Loyer Annuel8 881€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 438,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IDEAL INVESTISSEUR, Quartier VILLEBOURBON, appartement de type 2 situé au 1er étage sans ascenseur - Dans un ensemble immobilier en copropriété, un appartement de type 2 situé au 1er étage donnant sur l’arrière de l’immeuble, comprenant : -entrée sur dégagement, wc, cuisine, séjour salon, salle de douches, une chambre avec placard. Vendu avec locataires en place. Bail du 01/01/2017, loyer 450 euros + 50 euros de charges. Gros travaux votés à la charge du vendeur (Toiture, escalier, huisseries...).

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.014743, 1.347846
Total : 103 610€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 15 050€
Valeur du bien : 97 050€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 16.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8881€/an
Fourchette totale : 600€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 7198€ - 10956€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 983,74 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 073 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-31 073€ (-27.5%)
Marge achat-revente :9 463€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 561,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 499,38€
Coût de l'assurance :12 433,20€
Taxe foncière : 888,07€/an
Soit par mois : 74,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 740,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 050 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 881 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 610 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 647 €
Revenus locatifs : +8 881 €
Charges déductibles : -20 647 €
Résultat foncier Année 1 : -11 767 €(Déficit de 11 767 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 597 €/an
Revenus locatifs : +8 881 €
Charges déductibles : -5 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1066.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 881 €20 651 €3 615 €-11 770 €10 700 €1 070 €1 070 €
29 058 €5 506 €3 521 €3 552 €---
39 239 €5 409 €3 423 €3 831 €---
49 424 €5 307 €3 322 €4 117 €---
59 613 €5 202 €3 217 €4 410 €---
69 805 €5 094 €3 108 €4 711 €---
710 001 €4 981 €2 996 €5 020 €---
810 201 €4 865 €2 879 €5 336 €---
910 405 €4 744 €2 759 €5 661 €---
1010 613 €4 619 €2 634 €5 994 €---
1110 825 €4 489 €2 504 €6 336 €---
1211 042 €4 355 €2 370 €6 687 €---
1311 263 €4 216 €2 231 €7 047 €---
1411 488 €4 072 €2 087 €7 416 €---
1511 718 €3 923 €1 938 €7 795 €---
1611 952 €3 769 €1 783 €8 184 €---
1712 191 €3 609 €1 623 €8 583 €---
1812 435 €3 443 €1 457 €8 992 €---
1912 684 €3 271 €1 286 €9 413 €---
2012 937 €3 093 €1 108 €9 844 €---
2113 196 €2 909 €923 €10 287 €---
2213 460 €2 718 €733 €10 742 €---
2313 729 €2 520 €535 €11 209 €---
2414 004 €2 315 €330 €11 689 €---
2514 284 €2 103 €118 €12 181 €---
TOTAL284 450 €117 184 €52 499 €167 266 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 865 €-3 210 €+5 075 €
2+1 865 €+745 €+1 120 €
3+1 865 €+1 149 €+716 €
4+1 865 €+1 235 €+630 €
5+1 865 €+1 323 €+542 €
6+1 865 €+1 413 €+452 €
7+1 865 €+1 506 €+359 €
8+1 865 €+1 601 €+264 €
9+1 865 €+1 698 €+167 €
10+1 865 €+1 798 €+67 €
11+1 865 €+1 901 €-36 €
12+1 865 €+2 006 €-141 €
13+1 865 €+2 114 €-249 €
14+1 865 €+2 225 €-360 €
15+1 865 €+2 338 €-473 €
16+1 865 €+2 455 €-590 €
17+1 865 €+2 575 €-710 €
18+1 865 €+2 698 €-833 €
19+1 865 €+2 824 €-959 €
20+1 865 €+2 953 €-1 088 €
21+1 865 €+3 086 €-1 221 €
22+1 865 €+3 223 €-1 358 €
23+1 865 €+3 363 €-1 498 €
24+1 865 €+3 507 €-1 642 €
25+1 865 €+3 654 €-1 789 €
Total+46 625 €+50 180 €+-3 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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