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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface62m²
Coût Total118 900€
Loyer Annuel6 941€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2/2 étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking

Magnifique Duplex de charme situé dans un immeuble ancien de Bourges, vendu avec un emplacement véhicule dans la cour, composé de : Entrée , salle de bain WC, pièce de vie avec cuisine ouverte, 2 chambres.

Chauffage au gaz.

Le bien fait 62m2 carrez et 77m2 au sol.

Prévoir quelques travaux de décoration (parquet flottant, peinture, cuisine)

Idéal pour un projet de location meublée, investissement locatif ou premier achat.

Syndic bénévole

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.092216, 2.402604
Total : 118 900€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 112 500€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6941€/an
Fourchette totale : 440€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5285€ - 9117€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,01 €/m²
Basé sur :254 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 915 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-15 915€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-22 985€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 815,77€
Coût de l'assurance :10 403,75€
Taxe foncière : 694,10€/an
Soit par mois : 57,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 88 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification du système de chauffage est recommandée pour garantir son efficacité.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais un rafraîchissement est recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon avec quelques fissures et nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes de l'électricité générale, vérification du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général de l'électricité non vérifié - mise aux normes recommandée pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité générale: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 941 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 542 €
Revenus locatifs : +6 941 €
Charges déductibles : -37 542 €
Résultat foncier Année 1 : -30 601 €(Déficit de 30 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 042 €/an
Revenus locatifs : +6 941 €
Charges déductibles : -5 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9201.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 941 €37 546 €3 936 €-30 605 €21 400 €9 205 €9 205 €
27 080 €4 941 €3 831 €2 139 €--7 066 €
37 221 €4 832 €3 722 €2 389 €--4 677 €
47 366 €4 720 €3 609 €2 646 €--2 031 €
57 513 €4 603 €3 493 €2 910 €---
67 663 €4 483 €3 373 €3 180 €---
77 817 €4 359 €3 249 €3 458 €---
87 973 €4 230 €3 120 €3 743 €---
98 133 €4 097 €2 987 €4 035 €---
108 295 €3 960 €2 849 €4 335 €---
118 461 €3 818 €2 707 €4 644 €---
128 630 €3 671 €2 560 €4 960 €---
138 803 €3 519 €2 408 €5 284 €---
148 979 €3 361 €2 251 €5 618 €---
159 159 €3 199 €2 089 €5 960 €---
169 342 €3 031 €1 920 €6 311 €---
179 529 €2 857 €1 747 €6 672 €---
189 719 €2 677 €1 567 €7 042 €---
199 914 €2 491 €1 381 €7 422 €---
2010 112 €2 299 €1 189 €7 812 €---
2110 314 €2 101 €990 €8 213 €---
2210 520 €1 895 €785 €8 625 €---
2310 731 €1 683 €573 €9 048 €---
2410 945 €1 463 €353 €9 482 €---
2511 164 €1 236 €126 €9 928 €---
TOTAL222 324 €117 072 €56 816 €105 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €-6 420 €+7 878 €
2+1 458 €0 €+1 458 €
3+1 458 €0 €+1 458 €
4+1 458 €0 €+1 458 €
5+1 458 €+264 €+1 194 €
6+1 458 €+954 €+504 €
7+1 458 €+1 037 €+421 €
8+1 458 €+1 123 €+335 €
9+1 458 €+1 211 €+247 €
10+1 458 €+1 301 €+157 €
11+1 458 €+1 393 €+65 €
12+1 458 €+1 488 €-30 €
13+1 458 €+1 585 €-127 €
14+1 458 €+1 685 €-227 €
15+1 458 €+1 788 €-330 €
16+1 458 €+1 893 €-435 €
17+1 458 €+2 001 €-543 €
18+1 458 €+2 113 €-655 €
19+1 458 €+2 227 €-769 €
20+1 458 €+2 344 €-886 €
21+1 458 €+2 464 €-1 006 €
22+1 458 €+2 588 €-1 130 €
23+1 458 €+2 714 €-1 256 €
24+1 458 €+2 845 €-1 387 €
25+1 458 €+2 978 €-1 520 €
Total+36 450 €+31 575 €+4 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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