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Maison de ville 5 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleSaujon (17)
Surface177m²
Coût Total261 920€
Loyer Annuel20 540€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 875,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 177 m² - Maison de ville 5 pièces 177 m²

Au coeur de la ville, découvrez cette authentique maison de ville en pierre de taille développant environ 90m² par niveau sur 4 étages offrant un fort potentiel d'aménagement.

Le rez-de-chaussée se compose d'un séjour bien exposé prolongé par une pièce permettant un agrandissement du séjour, une grande cuisine salle à manger, une salle d'eau et 2 wc. Un patio en parti couvert complète ce niveau. Au premier étage un palier distribue un appartement composé d'une grande chambre, séjour, cuisine et salle de bains. Le second étage est composé d'une grande chambre et à l'arrière des pièces à finir de rénover. Les combles du 3 ème étage possèdent une belle hauteur et permettent d'aménager ce niveau.

Un bien rare en plein coeur de ville !

Surface : 177 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 566 € et 3 472 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saujon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.676346, -0.923131
Total : 261 920€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 94 520€
Valeur du bien : 249 520€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1712€/mois
Loyer annuel estimé : 20540€/an
Fourchette totale : 1339€ - 2188€/mois
Fourchette annuelle : 16071€ - 26252€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 495,98 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 788 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-286 788€ (-64.9%)
Marge achat-revente :179 868€ (40.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 311,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :76,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 387,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 449,98€
Coût de l'assurance :22 918,00€
Taxe foncière : 2 054,01€/an
Soit par mois : 171,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 711,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 558,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé, environ 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 520 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 120€
    Isolation des combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 850€ = 18700€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 22 m² × 500€/m² = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:24 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 800€/m² = 24000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant et peinture: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (Saujon). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 540 €/an
Calcul : 1 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 543 €
Revenus locatifs : +20 540 €
Charges déductibles : -106 543 €
Résultat foncier Année 1 : -86 003 €(Déficit de 86 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 023 €/an
Revenus locatifs : +20 540 €
Charges déductibles : -12 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 517 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64602.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 540 €106 552 €9 061 €-86 011 €21 400 €64 611 €64 611 €
220 951 €11 794 €8 823 €9 157 €--55 455 €
321 370 €11 548 €8 578 €9 822 €--45 633 €
421 797 €11 294 €8 323 €10 504 €--35 130 €
522 233 €11 030 €8 059 €11 203 €--23 926 €
622 678 €10 757 €7 786 €11 921 €--12 006 €
723 132 €10 474 €7 504 €12 657 €---
823 594 €10 182 €7 211 €13 412 €---
924 066 €9 879 €6 908 €14 187 €---
1024 547 €9 565 €6 594 €14 983 €---
1125 038 €9 240 €6 269 €15 799 €---
1225 539 €8 903 €5 932 €16 636 €---
1326 050 €8 554 €5 583 €17 496 €---
1426 571 €8 193 €5 222 €18 378 €---
1527 102 €7 819 €4 849 €19 283 €---
1627 644 €7 432 €4 461 €20 212 €---
1728 197 €7 031 €4 060 €21 166 €---
1828 761 €6 616 €3 645 €22 145 €---
1929 336 €6 186 €3 215 €23 150 €---
2029 923 €5 741 €2 770 €24 182 €---
2130 522 €5 279 €2 309 €25 242 €---
2231 132 €4 802 €1 831 €26 330 €---
2331 755 €4 307 €1 337 €27 447 €---
2432 390 €3 795 €825 €28 594 €---
2533 037 €3 265 €294 €29 772 €---
TOTAL657 906 €300 238 €131 450 €357 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 313 €-6 420 €+10 733 €
2+4 313 €0 €+4 313 €
3+4 313 €0 €+4 313 €
4+4 313 €0 €+4 313 €
5+4 313 €0 €+4 313 €
6+4 313 €0 €+4 313 €
7+4 313 €+195 €+4 118 €
8+4 313 €+4 024 €+289 €
9+4 313 €+4 256 €+57 €
10+4 313 €+4 495 €-182 €
11+4 313 €+4 740 €-427 €
12+4 313 €+4 991 €-678 €
13+4 313 €+5 249 €-936 €
14+4 313 €+5 513 €-1 200 €
15+4 313 €+5 785 €-1 472 €
16+4 313 €+6 064 €-1 751 €
17+4 313 €+6 350 €-2 037 €
18+4 313 €+6 644 €-2 331 €
19+4 313 €+6 945 €-2 632 €
20+4 313 €+7 255 €-2 942 €
21+4 313 €+7 573 €-3 260 €
22+4 313 €+7 899 €-3 586 €
23+4 313 €+8 234 €-3 921 €
24+4 313 €+8 578 €-4 265 €
25+4 313 €+8 932 €-4 619 €
Total+107 825 €+107 300 €+525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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