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Vente maison 6 pièces 210 m² Caumont (09160) - Superimmo

Bien expiré
VilleCaumont (09)
Surface210m²
Coût Total241 770€
Loyer Annuel19 194€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 809,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel ensemble immobilier composé de 2 maisons: La première, maison familiale T6 d'environ 210m2 et 33m2 de combles aménageables avec des travaux à prévoir. La deuxième, T3 de 80m2 sans travaux, totalement rénovée et actuellement louée. Le tout sur une parcelle de 2000m2. Dépendances de 300m2. Idéal pour investissement locatif ou grande famille recherchant un complément de revenu avec la deuxième maison. PRIX ATTRACTIF, A VOIR RAPIDEMENT La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme DOMINGUEZ Antonia mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commerciale SAS Agence des 3 pics et immatriculé au RSAC de Foix sous le numéro 819 860 164, titulaire d'une attestation de collaborateur pour le compte de la société agence des 3 pics.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr.Honoraires charge vendeur.

Ville : Caumont
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.020440, 1.081750
Total : 241 770€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 58 170€
Valeur du bien : 228 170€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1599€/mois
Loyer annuel estimé : 19194€/an
Fourchette totale : 1213€ - 2108€/mois
Fourchette annuelle : 14560€ - 25302€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 249,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 068,60€
Coût de l'assurance :21 154,88€
Taxe foncière : 1 919,37€/an
Soit par mois : 159,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 599,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 33 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour un impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais mise aux normes à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 170 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:1 320€
    Isolation des combles: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€/fenêtre = 26000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caumont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 194 €/an
Calcul : 1 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 770 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 715 €
Revenus locatifs : +19 194 €
Charges déductibles : -68 715 €
Résultat foncier Année 1 : -49 521 €(Déficit de 49 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 545 €/an
Revenus locatifs : +19 194 €
Charges déductibles : -10 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28121.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 194 €68 723 €7 787 €-49 529 €21 400 €28 129 €28 129 €
219 578 €10 342 €7 576 €9 236 €--18 893 €
319 969 €10 124 €7 359 €9 845 €--9 049 €
420 368 €9 900 €7 134 €10 469 €---
520 776 €9 667 €6 902 €11 109 €---
621 191 €9 427 €6 662 €11 764 €---
721 615 €9 179 €6 414 €12 436 €---
822 048 €8 923 €6 158 €13 124 €---
922 488 €8 659 €5 893 €13 830 €---
1022 938 €8 385 €5 620 €14 553 €---
1123 397 €8 103 €5 337 €15 294 €---
1223 865 €7 811 €5 046 €16 054 €---
1324 342 €7 510 €4 744 €16 832 €---
1424 829 €7 198 €4 433 €17 631 €---
1525 326 €6 877 €4 111 €18 449 €---
1625 832 €6 544 €3 779 €19 288 €---
1726 349 €6 201 €3 436 €20 148 €---
1826 876 €5 846 €3 081 €21 029 €---
1927 413 €5 480 €2 714 €21 933 €---
2027 962 €5 101 €2 336 €22 860 €---
2128 521 €4 710 €1 945 €23 810 €---
2229 091 €4 306 €1 541 €24 785 €---
2329 673 €3 889 €1 123 €25 784 €---
2430 267 €3 458 €692 €26 809 €---
2530 872 €3 012 €247 €27 859 €---
TOTAL614 780 €239 378 €112 069 €375 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 031 €-6 420 €+10 451 €
2+4 031 €0 €+4 031 €
3+4 031 €0 €+4 031 €
4+4 031 €+426 €+3 605 €
5+4 031 €+3 333 €+698 €
6+4 031 €+3 529 €+502 €
7+4 031 €+3 731 €+300 €
8+4 031 €+3 937 €+94 €
9+4 031 €+4 149 €-118 €
10+4 031 €+4 366 €-335 €
11+4 031 €+4 588 €-557 €
12+4 031 €+4 816 €-785 €
13+4 031 €+5 050 €-1 019 €
14+4 031 €+5 289 €-1 258 €
15+4 031 €+5 535 €-1 504 €
16+4 031 €+5 786 €-1 755 €
17+4 031 €+6 044 €-2 013 €
18+4 031 €+6 309 €-2 278 €
19+4 031 €+6 580 €-2 549 €
20+4 031 €+6 858 €-2 827 €
21+4 031 €+7 143 €-3 112 €
22+4 031 €+7 435 €-3 404 €
23+4 031 €+7 735 €-3 704 €
24+4 031 €+8 043 €-4 012 €
25+4 031 €+8 358 €-4 327 €
Total+100 775 €+112 621 €+-11 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 259 jours
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