Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 6 pièces 210 m² Caumont (09160) - Superimmo

Bien expiré
VilleCaumont (09)
Surface210
Coût Total241 770
Loyer Annuel19 194
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 809,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel ensemble immobilier composé de 2 maisons: La première, maison familiale T6 d'environ 210m2 et 33m2 de combles aménageables avec des travaux à prévoir. La deuxième, T3 de 80m2 sans travaux, totalement rénovée et actuellement louée. Le tout sur une parcelle de 2000m2. Dépendances de 300m2. Idéal pour investissement locatif ou grande famille recherchant un complément de revenu avec la deuxième maison. PRIX ATTRACTIF, A VOIR RAPIDEMENT La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme DOMINGUEZ Antonia mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commerciale SAS Agence des 3 pics et immatriculé au RSAC de Foix sous le numéro 819 860 164, titulaire d'une attestation de collaborateur pour le compte de la société agence des 3 pics.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr.Honoraires charge vendeur.

Ville : Caumont
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.020440, 1.081750
Total : 241 770
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 58 170
Valeur du bien : 228 170
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1599€/mois
Loyer annuel estimé : 19194€/an
Fourchette totale : 1213€ - 2108€/mois
Fourchette annuelle : 14560€ - 25302€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 249,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 068,60
Coût de l'assurance :21 154,88
Taxe foncière : 1 919,37€/an
Soit par mois : 159,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 599,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 33 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour un impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais mise aux normes à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 170(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:1 320
    Isolation des combles: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:26 000
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€/fenêtre = 26000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 500
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caumont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 194 €/an
Calcul : 1 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 770 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 170
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 715
Revenus locatifs : +19 194
Charges déductibles : -68 715
Résultat foncier Année 1 : -49 521(Déficit de 49 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 121
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 545 €/an
Revenus locatifs : +19 194
Charges déductibles : -10 545
Résultat foncier Années 2+ : 8 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28121.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 19468 7237 787-49 52921 400 €28 129 €28 129 €
219 57810 3427 5769 236--18 893 €
319 96910 1247 3599 845--9 049 €
420 3689 9007 13410 469---
520 7769 6676 90211 109---
621 1919 4276 66211 764---
721 6159 1796 41412 436---
822 0488 9236 15813 124---
922 4888 6595 89313 830---
1022 9388 3855 62014 553---
1123 3978 1035 33715 294---
1223 8657 8115 04616 054---
1324 3427 5104 74416 832---
1424 8297 1984 43317 631---
1525 3266 8774 11118 449---
1625 8326 5443 77919 288---
1726 3496 2013 43620 148---
1826 8765 8463 08121 029---
1927 4135 4802 71421 933---
2027 9625 1012 33622 860---
2128 5214 7101 94523 810---
2229 0914 3061 54124 785---
2329 6733 8891 12325 784---
2430 2673 45869226 809---
2530 8723 01224727 859---
TOTAL614 780239 378112 069375 40221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 402
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 031-6 420+10 451
2+4 0310+4 031
3+4 0310+4 031
4+4 031+426+3 605
5+4 031+3 333+698
6+4 031+3 529+502
7+4 031+3 731+300
8+4 031+3 937+94
9+4 031+4 149-118
10+4 031+4 366-335
11+4 031+4 588-557
12+4 031+4 816-785
13+4 031+5 050-1 019
14+4 031+5 289-1 258
15+4 031+5 535-1 504
16+4 031+5 786-1 755
17+4 031+6 044-2 013
18+4 031+6 309-2 278
19+4 031+6 580-2 549
20+4 031+6 858-2 827
21+4 031+7 143-3 112
22+4 031+7 435-3 404
23+4 031+7 735-3 704
24+4 031+8 043-4 012
25+4 031+8 358-4 327
Total+100 775+112 621+-11 846
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →