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Maison 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleBohars (29)
Surface70m²
Coût Total163 407€
Loyer Annuel9 014€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 118 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 287,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Traditionnelle de 4 pièces principales

Maison à fort potentiel sur axe passant entre Brest et Guilers ! Idéale pour activité pro ou particulier. Travaux à prévoir, belle visibilité, accès facile et stationnement. Transformez cette maison en espace professionnel sur mesure ou maison à louer. Contactez nous pour une visite ! Honoraires à charge acquéreur : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 199-3277 Date de réalisation du diagnostic : 03/10/2024 Prix hors honoraires : 82 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 070 € et 4 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bohars
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29820
Coordonnées : 48.417700, -4.517090
Total : 163 407€
Prix d'acquisition : 90 118€
Travaux : 66 080€
Valeur du bien : 156 198€
Frais de notaire : 7 209€
Coût estimé : 7 209€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 13.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9014€/an
Fourchette totale : 583€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7001€ - 11607€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 407€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :804,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 822,74€
Coût de l'assurance :14 298,11€
Taxe foncière : 901,44€/an
Soit par mois : 75,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 369 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées et carrelage abîmé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs avec peinture et réparations nécessaires
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état, peinture écaillée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 080 €(944 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€/m² = 12000€
  • Salon:780€
    Peinture murs salon: 12 m² × 65€/m² = 780€
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 140€/m² = 4200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bohars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 014 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 407 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 941 €
Revenus locatifs : +9 014 €
Charges déductibles : -72 941 €
Résultat foncier Année 1 : -63 927 €(Déficit de 63 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 861 €/an
Revenus locatifs : +9 014 €
Charges déductibles : -6 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42526.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 118 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 577 €(65% de 90 118 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 130 €/an
Calcul : 58 577 € × 3,636% = 2 130 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 014 €72 946 €5 393 €-63 932 €21 400 €42 532 €42 532 €
29 195 €6 722 €5 249 €2 473 €--40 059 €
39 379 €6 573 €5 099 €2 806 €--37 254 €
49 566 €6 418 €4 945 €3 148 €--34 106 €
59 757 €6 259 €4 786 €3 499 €--30 607 €
69 953 €6 094 €4 621 €3 859 €--26 749 €
710 152 €5 923 €4 450 €4 228 €--22 520 €
810 355 €5 747 €4 274 €4 608 €--17 913 €
910 562 €5 565 €4 091 €4 997 €--12 916 €
1010 773 €5 376 €3 903 €5 397 €--7 519 €
1110 989 €5 181 €3 708 €5 807 €--1 712 €
1211 208 €4 980 €3 507 €6 228 €---
1311 432 €4 772 €3 298 €6 661 €---
1411 661 €4 556 €3 083 €7 105 €---
1511 894 €4 333 €2 860 €7 561 €---
1612 132 €4 103 €2 630 €8 029 €---
1712 375 €3 865 €2 392 €8 510 €---
1812 622 €3 619 €2 146 €9 003 €---
1912 875 €3 365 €1 891 €9 510 €---
2013 132 €3 101 €1 628 €10 031 €---
2113 395 €2 829 €1 356 €10 566 €---
2213 663 €2 548 €1 075 €11 115 €---
2313 936 €2 257 €784 €11 679 €---
2414 215 €1 957 €483 €12 258 €---
2514 499 €1 646 €172 €12 853 €---
TOTAL288 735 €180 737 €77 823 €107 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 893 €-6 420 €+8 313 €
2+1 893 €0 €+1 893 €
3+1 893 €0 €+1 893 €
4+1 893 €0 €+1 893 €
5+1 893 €0 €+1 893 €
6+1 893 €0 €+1 893 €
7+1 893 €0 €+1 893 €
8+1 893 €0 €+1 893 €
9+1 893 €0 €+1 893 €
10+1 893 €0 €+1 893 €
11+1 893 €0 €+1 893 €
12+1 893 €+1 869 €+24 €
13+1 893 €+1 998 €-105 €
14+1 893 €+2 131 €-238 €
15+1 893 €+2 268 €-375 €
16+1 893 €+2 409 €-516 €
17+1 893 €+2 553 €-660 €
18+1 893 €+2 701 €-808 €
19+1 893 €+2 853 €-960 €
20+1 893 €+3 009 €-1 116 €
21+1 893 €+3 170 €-1 277 €
22+1 893 €+3 334 €-1 441 €
23+1 893 €+3 504 €-1 611 €
24+1 893 €+3 677 €-1 784 €
25+1 893 €+3 856 €-1 963 €
Total+47 325 €+32 913 €+14 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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