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À vendre – Bel appartement de 90 m² en plein cœur de Flers

VilleFlers (61)
Surface90m²
Coût Total132 152€
Loyer Annuel8 296€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 400 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 104,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

À vendre – Bel appartement de 90 m² en plein cœur de Flers Idéalement situé en centre-ville de Flers, découvrez ce spacieux appartement de 90 m², lumineux et fonctionnel, proche de toutes les commodités (commerces, écoles, transports). Il se compose de :       ●     3 belles chambres,       ●     Une cuisine indépendante,       ●     Un séjour/salon lumineux,       ●     Une salle d'eau,       ●     Une salle de bain. Côté pratique, ce bien dispose également de 2 caves offrant un bel espace de stockage ainsi que d'un garage, un véritable atout en centre-ville. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/flers-61100/agence-immobiliere/foncia-transaction-flers-3750

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.751317, -0.564062
Total : 132 152€
Prix d'acquisition : 99 400€
Travaux : 24 800€
Valeur du bien : 124 200€
Frais de notaire : 7 952€
Coût estimé : 7 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8296€/an
Fourchette totale : 540€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6478€ - 10623€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 137,12 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 341 €
Prix d'achat :99 400 €
Décote à l'achat :-2 941€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-29 811€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,65€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 699,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 898,22€
Coût de l'assurance :11 893,68€
Taxe foncière : 829,59€/an
Soit par mois : 69,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Cuisine complète: 8 m² × 100€/m² = 800€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 152 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 646 €
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -30 646 €
Résultat foncier Année 1 : -22 351 €(Déficit de 22 351 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 651 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 846 €/an
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -5 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11650.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 610 €(65% de 99 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 349 €/an
Calcul : 64 610 € × 3,636% = 2 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 296 €30 651 €4 545 €-22 355 €10 700 €11 655 €11 655 €
28 462 €5 731 €4 426 €2 730 €--8 924 €
38 631 €5 608 €4 302 €3 023 €--5 901 €
48 804 €5 480 €4 174 €3 324 €--2 577 €
58 980 €5 347 €4 042 €3 633 €---
69 159 €5 210 €3 905 €3 949 €---
79 343 €5 068 €3 763 €4 275 €---
89 529 €4 921 €3 615 €4 609 €---
99 720 €4 769 €3 463 €4 951 €---
109 914 €4 611 €3 306 €5 303 €---
1110 113 €4 448 €3 142 €5 665 €---
1210 315 €4 279 €2 973 €6 036 €---
1310 521 €4 104 €2 798 €6 418 €---
1410 732 €3 922 €2 617 €6 809 €---
1510 946 €3 735 €2 430 €7 211 €---
1611 165 €3 541 €2 235 €7 624 €---
1711 388 €3 340 €2 034 €8 049 €---
1811 616 €3 131 €1 826 €8 485 €---
1911 849 €2 916 €1 611 €8 933 €---
2012 086 €2 693 €1 387 €9 393 €---
2112 327 €2 462 €1 156 €9 866 €---
2212 574 €2 222 €917 €10 351 €---
2312 825 €1 975 €669 €10 851 €---
2413 082 €1 718 €413 €11 364 €---
2513 343 €1 453 €147 €11 891 €---
TOTAL265 719 €123 332 €65 898 €142 388 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €-3 210 €+4 952 €
2+1 742 €0 €+1 742 €
3+1 742 €0 €+1 742 €
4+1 742 €0 €+1 742 €
5+1 742 €+317 €+1 425 €
6+1 742 €+1 185 €+557 €
7+1 742 €+1 282 €+460 €
8+1 742 €+1 383 €+359 €
9+1 742 €+1 485 €+257 €
10+1 742 €+1 591 €+151 €
11+1 742 €+1 699 €+43 €
12+1 742 €+1 811 €-69 €
13+1 742 €+1 925 €-183 €
14+1 742 €+2 043 €-301 €
15+1 742 €+2 163 €-421 €
16+1 742 €+2 287 €-545 €
17+1 742 €+2 415 €-673 €
18+1 742 €+2 545 €-803 €
19+1 742 €+2 680 €-938 €
20+1 742 €+2 818 €-1 076 €
21+1 742 €+2 960 €-1 218 €
22+1 742 €+3 105 €-1 363 €
23+1 742 €+3 255 €-1 513 €
24+1 742 €+3 409 €-1 667 €
25+1 742 €+3 567 €-1 825 €
Total+43 550 €+42 716 €+834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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