Appartement à vendre

VillePointe-à-Pitre (971)

Surface132.33m²

Coût Total245 906€

Loyer Annuel17 378€

Rentabilité7.07%

Cashflow/mois-437€

Prix : 168 478 €

Surface : 132.33 m²

Prix au m² : 1 273,17 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

A vendre Au quatrième étage d'une résidence en bon état sur la rue Schoelcher, appartement de type T4 meublé d'un surface d'environ 133m2 comprenant : -un séjour spacieux, -une cuisine, -trois chambres climatisées -deux salles de bain, -une terrasse sur rue,

Emplacement idéal, faites tout à pied! Bon état général.

Prix de vente 168 478 € (honoraires inclus à la charge du vendeur) Charges de copropriété de 2668 € par an. Taxe foncière : 3 824 €

DPEG E valable jusqu'au 18/02/2036

Appartement situé dans une copropriété loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Nombres de lots : 11

Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L. 615-6 du CCH

“Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Pointe-à-Pitre

Département : Guadeloupe

Région : Guadeloupe

Code postal : 97110

Coordonnées : 16.215080, -61.539428

Total : 245 906€

Prix d'acquisition : 168 478€

Travaux : 63 950€

Valeur du bien : 232 428€

Frais de notaire : 13 478€

Coût estimé : 13 478€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 132.33m²

Loyer prédit : 10.94€/m²/mois

Fourchette : 7.80€ - 15.35€/m²/mois

Loyer total estimé : 1448€/mois

Loyer annuel estimé : 17378€/an

Fourchette totale : 1032€ - 2031€/mois

Fourchette annuelle : 12389€ - 24376€/an

Rentabilité brute :7.07%

Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.91%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :4 685,75 €/m²

Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km

Prix de marché :620 065 €

Prix d'achat :168 478 €

Décote à l'achat :-451 587€ (-72.8%)

Marge achat-revente :374 159€ (60.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :245 906€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 245,62€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.61%

Assurance emprunteur :98,36€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 1 343,98€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 779,43€

Coût de l'assurance :29 508,72€

Taxe foncière : 3 824,00€/an

Soit par mois : 318,67€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 222,33€/mois

Soit par an : 2 667,96€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 448,18€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 884,98€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-436,80€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 52 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 132 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 unité

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité

Quantité: 2 salles de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 950 €(483 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 600€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
Menuiseries:17 600€
Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1200€ = 15600€, Main d'œuvre: 2000€
Eau chaude:4 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
Cuisine:7 000€
Plomberie cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Électricité cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
Salle de bain:14 000€
Rénovation salle de bain: 2 salles × 4000€ = 8000€, Plomberie salle de bain: 2 salles × 1500€ = 3000€, Électricité salle de bain: 2 salles × 1000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres - Revêtement sol:4 500€
Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2700€
Chambres - Peinture:1 500€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Salon - Peinture:1 250€
Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 0€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pointe-à-Pitre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 35 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 448 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 378 €/an

Calcul : 1 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 768 €/an

Base de calcul : Emprunt de 245 906 € à 3.61% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 180 €/an

Calcul : 98 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 824 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 668 €/an

Calcul : 222 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 950 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 390 €

Revenus locatifs : +17 378 €

Charges déductibles : -80 390 €

Résultat foncier Année 1 : -63 012 €(Déficit de 63 012 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 41 612 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 440 €/an

Revenus locatifs : +17 378 €

Charges déductibles : -16 440 €

Résultat foncier Années 2+ : 938 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41611.78 € reporté.

Prix d'achat du bien : 168 478 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 109 511 €(65% de 168 478 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 982 €/an

Calcul : 109 511 € × 3,636% = 3 982 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 378 €	80 398 €	8 776 €	-63 020 €	21 400 €	41 620 €	41 620 €
2	17 726 €	16 222 €	8 549 €	1 504 €	-	-	40 116 €
3	18 080 €	15 987 €	8 314 €	2 094 €	-	-	38 022 €
4	18 442 €	15 743 €	8 071 €	2 699 €	-	-	35 324 €
5	18 811 €	15 491 €	7 819 €	3 320 €	-	-	32 004 €
6	19 187 €	15 229 €	7 557 €	3 958 €	-	-	28 046 €
7	19 571 €	14 958 €	7 286 €	4 613 €	-	-	23 433 €
8	19 962 €	14 677 €	7 004 €	5 285 €	-	-	18 148 €
9	20 361 €	14 385 €	6 713 €	5 976 €	-	-	12 172 €
10	20 769 €	14 083 €	6 411 €	6 686 €	-	-	5 486 €
11	21 184 €	13 770 €	6 097 €	7 414 €	-	-	-
12	21 608 €	13 445 €	5 773 €	8 163 €	-	-	-
13	22 040 €	13 108 €	5 436 €	8 932 €	-	-	-
14	22 481 €	12 759 €	5 087 €	9 722 €	-	-	-
15	22 930 €	12 397 €	4 725 €	10 533 €	-	-	-
16	23 389 €	12 022 €	4 350 €	11 367 €	-	-	-
17	23 857 €	11 633 €	3 961 €	12 224 €	-	-	-
18	24 334 €	11 230 €	3 557 €	13 104 €	-	-	-
19	24 820 €	10 812 €	3 139 €	14 009 €	-	-	-
20	25 317 €	10 378 €	2 706 €	14 939 €	-	-	-
21	25 823 €	9 929 €	2 257 €	15 894 €	-	-	-
22	26 340 €	9 463 €	1 791 €	16 876 €	-	-	-
23	26 866 €	8 980 €	1 308 €	17 886 €	-	-	-
24	27 404 €	8 480 €	807 €	18 924 €	-	-	-
25	27 952 €	7 961 €	288 €	19 991 €	-	-	-
TOTAL	556 628 €	383 537 €	127 779 €	173 091 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 091 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 378 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 649 €	-6 420 €	+10 069 €
2	+3 649 €	0 €	+3 649 €
3	+3 649 €	0 €	+3 649 €
4	+3 649 €	0 €	+3 649 €
5	+3 649 €	0 €	+3 649 €
6	+3 649 €	0 €	+3 649 €
7	+3 649 €	0 €	+3 649 €
8	+3 649 €	0 €	+3 649 €
9	+3 649 €	0 €	+3 649 €
10	+3 649 €	0 €	+3 649 €
11	+3 649 €	+578 €	+3 071 €
12	+3 649 €	+2 449 €	+1 200 €
13	+3 649 €	+2 679 €	+970 €
14	+3 649 €	+2 916 €	+733 €
15	+3 649 €	+3 160 €	+489 €
16	+3 649 €	+3 410 €	+239 €
17	+3 649 €	+3 667 €	-18 €
18	+3 649 €	+3 931 €	-282 €
19	+3 649 €	+4 203 €	-554 €
20	+3 649 €	+4 482 €	-833 €
21	+3 649 €	+4 768 €	-1 119 €
22	+3 649 €	+5 063 €	-1 414 €
23	+3 649 €	+5 366 €	-1 717 €
24	+3 649 €	+5 677 €	-2 028 €
25	+3 649 €	+5 997 €	-2 348 €
Total	+91 225 €	+51 927 €	+39 298 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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