Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

APPARTEMENT 2 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSainte-Geneviève-des-Bois (91)
Surface77m²
Coût Total150 785€
Loyer Annuel18 226€
Rentabilité12.09%
Cashflow/mois+496€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 190 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 638,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REFERENCE : 2351L-0035 Cet appartement de deux pièces d’une surface de 52,55 m² situé au rez de chaussée, comprend une entrée, un séjour , une cuisine, une chambre, une salle de bains, un wc, et une place de stationnement. Visite virtuelle : https://my.matterport.com/show/?m=8zctayYFCzo TRANSPORTS : RER C: RER C Ste Geneviève des bois / St-Michel N.D. 30mn Réseau de bus communal et intercommunal A 40mn de Paris par l'autoroute A6 Chauffage et production d’eau chaude : individuel gaz Charges annuelles 1 760€ Taxe foncière estimée à 1 169€ Copropriété de 127 lots dont 62 lots d'habitation. Absence de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D’ACHAT : Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. Modalité de remise des offres* : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen. Offre et prix soumis à condition de ressources* * Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l’article L443-11 et suivants du CCH. Logement commercialisé par QUADRAL TRANSACTIONS - Brice PREVITERA

Ville : Sainte-Geneviève-des-Bois
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91700
Coordonnées : 48.640492, 2.348519
Total : 150 785€
Prix d'acquisition : 126 190€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 140 690€
Frais de notaire : 10 095€
Coût estimé : 10 095€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 19.73€/m²/mois
Fourchette : 17.17€ - 22.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1519€/mois
Loyer annuel estimé : 18226€/an
Fourchette totale : 1322€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 15863€ - 20942€/an
Rentabilité brute :12.09%
Fourchette de rentabilité :10.52% - 13.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 785€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 778,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 893,96€
Coût de l'assurance :12 816,73€
Taxe foncière : 1 169,00€/an
Soit par mois : 97,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 146,67€/mois
Soit par an : 1 760,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 518,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :496,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 52,55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 52,55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:0€
    Peinture 22 m²: 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:0€
    Peinture 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Geneviève-des-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 226 €/an
Calcul : 1 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 785 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 760 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 794 €
Revenus locatifs : +18 226 €
Charges déductibles : -22 794 €
Résultat foncier Année 1 : -4 567 €(Déficit de 4 567 €)
Imputable sur revenu global : 4 567 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 294 €/an
Revenus locatifs : +18 226 €
Charges déductibles : -8 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 933 €/an
Prix d'achat du bien : 126 190 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 024 €(65% de 126 190 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 983 €/an
Calcul : 82 024 € × 3,636% = 2 983 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 226 €22 798 €4 857 €-4 572 €4 572 €--
218 591 €8 167 €4 725 €10 424 €---
318 963 €8 031 €4 589 €10 932 €---
419 342 €7 891 €4 449 €11 451 €---
519 729 €7 746 €4 304 €11 983 €---
620 123 €7 596 €4 155 €12 527 €---
720 526 €7 442 €4 000 €13 084 €---
820 936 €7 282 €3 840 €13 654 €---
921 355 €7 117 €3 675 €14 238 €---
1021 782 €6 947 €3 505 €14 836 €---
1122 218 €6 770 €3 329 €15 448 €---
1222 662 €6 588 €3 147 €16 074 €---
1323 116 €6 401 €2 959 €16 715 €---
1423 578 €6 206 €2 765 €17 372 €---
1524 049 €6 006 €2 564 €18 044 €---
1624 530 €5 798 €2 357 €18 732 €---
1725 021 €5 584 €2 143 €19 437 €---
1825 521 €5 363 €1 921 €20 158 €---
1926 032 €5 135 €1 693 €20 897 €---
2026 553 €4 899 €1 457 €21 654 €---
2127 084 €4 655 €1 213 €22 429 €---
2227 625 €4 403 €961 €23 223 €---
2328 178 €4 142 €701 €24 035 €---
2428 741 €3 873 €432 €24 868 €---
2529 316 €3 596 €154 €25 720 €---
TOTAL583 799 €170 437 €69 894 €413 362 €4 572 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 372 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 828 €-1 372 €+5 200 €
2+3 828 €+3 127 €+701 €
3+3 828 €+3 279 €+549 €
4+3 828 €+3 435 €+393 €
5+3 828 €+3 595 €+233 €
6+3 828 €+3 758 €+70 €
7+3 828 €+3 925 €-97 €
8+3 828 €+4 096 €-268 €
9+3 828 €+4 271 €-443 €
10+3 828 €+4 451 €-623 €
11+3 828 €+4 634 €-806 €
12+3 828 €+4 822 €-994 €
13+3 828 €+5 015 €-1 187 €
14+3 828 €+5 211 €-1 383 €
15+3 828 €+5 413 €-1 585 €
16+3 828 €+5 620 €-1 792 €
17+3 828 €+5 831 €-2 003 €
18+3 828 €+6 047 €-2 219 €
19+3 828 €+6 269 €-2 441 €
20+3 828 €+6 496 €-2 668 €
21+3 828 €+6 729 €-2 901 €
22+3 828 €+6 967 €-3 139 €
23+3 828 €+7 211 €-3 383 €
24+3 828 €+7 460 €-3 632 €
25+3 828 €+7 716 €-3 888 €
Total+95 700 €+124 009 €+-28 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →