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APPARTEMENT 2 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSainte-Geneviève-des-Bois (91)
Surface77
Coût Total150 785
Loyer Annuel18 226
Rentabilité12.09%
Cashflow/mois+496
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 190 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 638,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REFERENCE : 2351L-0035 Cet appartement de deux pièces d’une surface de 52,55 m² situé au rez de chaussée, comprend une entrée, un séjour , une cuisine, une chambre, une salle de bains, un wc, et une place de stationnement. Visite virtuelle : https://my.matterport.com/show/?m=8zctayYFCzo TRANSPORTS : RER C: RER C Ste Geneviève des bois / St-Michel N.D. 30mn Réseau de bus communal et intercommunal A 40mn de Paris par l'autoroute A6 Chauffage et production d’eau chaude : individuel gaz Charges annuelles 1 760€ Taxe foncière estimée à 1 169€ Copropriété de 127 lots dont 62 lots d'habitation. Absence de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D’ACHAT : Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. Modalité de remise des offres* : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen. Offre et prix soumis à condition de ressources* * Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l’article L443-11 et suivants du CCH. Logement commercialisé par QUADRAL TRANSACTIONS - Brice PREVITERA

Ville : Sainte-Geneviève-des-Bois
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91700
Coordonnées : 48.640492, 2.348519
Total : 150 785
Prix d'acquisition : 126 190
Travaux : 14 500
Valeur du bien : 140 690
Frais de notaire : 10 095
Coût estimé : 10 095
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 19.73€/m²/mois
Fourchette : 17.17€ - 22.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1519€/mois
Loyer annuel estimé : 18226€/an
Fourchette totale : 1322€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 15863€ - 20942€/an
Rentabilité brute :12.09%
Fourchette de rentabilité :10.52% - 13.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 785
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 778,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 893,96
Coût de l'assurance :12 816,73
Taxe foncière : 1 169,00€/an
Soit par mois : 97,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 146,67€/mois
Soit par an : 1 760,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 518,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :496,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 52,55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 52,55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:0
    Peinture 22 m²: 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:0
    Peinture 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Geneviève-des-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 226 €/an
Calcul : 1 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 785 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 760 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 794
Revenus locatifs : +18 226
Charges déductibles : -22 794
Résultat foncier Année 1 : -4 567(Déficit de 4 567 €)
Imputable sur revenu global : 4 567
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 294 €/an
Revenus locatifs : +18 226
Charges déductibles : -8 294
Résultat foncier Années 2+ : 9 933 €/an
Prix d'achat du bien : 126 190
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 024(65% de 126 190 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 983 €/an
Calcul : 82 024 € × 3,636% = 2 983
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 22622 7984 857-4 5724 572 €--
218 5918 1674 72510 424---
318 9638 0314 58910 932---
419 3427 8914 44911 451---
519 7297 7464 30411 983---
620 1237 5964 15512 527---
720 5267 4424 00013 084---
820 9367 2823 84013 654---
921 3557 1173 67514 238---
1021 7826 9473 50514 836---
1122 2186 7703 32915 448---
1222 6626 5883 14716 074---
1323 1166 4012 95916 715---
1423 5786 2062 76517 372---
1524 0496 0062 56418 044---
1624 5305 7982 35718 732---
1725 0215 5842 14319 437---
1825 5215 3631 92120 158---
1926 0325 1351 69320 897---
2026 5534 8991 45721 654---
2127 0844 6551 21322 429---
2227 6254 40396123 223---
2328 1784 14270124 035---
2428 7413 87343224 868---
2529 3163 59615425 720---
TOTAL583 799170 43769 894413 3624 572Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 372
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 362
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 828-1 372+5 200
2+3 828+3 127+701
3+3 828+3 279+549
4+3 828+3 435+393
5+3 828+3 595+233
6+3 828+3 758+70
7+3 828+3 925-97
8+3 828+4 096-268
9+3 828+4 271-443
10+3 828+4 451-623
11+3 828+4 634-806
12+3 828+4 822-994
13+3 828+5 015-1 187
14+3 828+5 211-1 383
15+3 828+5 413-1 585
16+3 828+5 620-1 792
17+3 828+5 831-2 003
18+3 828+6 047-2 219
19+3 828+6 269-2 441
20+3 828+6 496-2 668
21+3 828+6 729-2 901
22+3 828+6 967-3 139
23+3 828+7 211-3 383
24+3 828+7 460-3 632
25+3 828+7 716-3 888
Total+95 700+124 009+-28 309
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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