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Achat maison

Bien expiré
VilleFirmi (12)
Surface180m²
Coût Total224 517€
Loyer Annuel15 044€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 460 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 830,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison familiale sur les hauteurs de Firmi de plus de 180 m2 avec jardin de 2300 m2. Plain pied : grand séjour lumineux, une cuisine, 3 chambres, bureau, salle de bain et WC. A l'étage : 3 chambres, 1 salle d'eau et WC. Sous-sol : 2 grands garages, ateliers, cellier et une pièce de plus de 60 m2 aménageables. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Firmi
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.523840, 2.301800
Total : 224 517€
Prix d'acquisition : 149 460€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 212 560€
Frais de notaire : 11 957€
Coût estimé : 11 957€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15044€/an
Fourchette totale : 973€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 11671€ - 19392€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 517€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 116,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :65,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 182,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 514,99€
Coût de l'assurance :19 645,24€
Taxe foncière : 1 504,39€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessitant des travaux importants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:14 400€
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 200€/m² = 14400€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclut peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (inclut matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firmi (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 517 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 016 €
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -73 016 €
Résultat foncier Année 1 : -57 972 €(Déficit de 57 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 916 €/an
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -9 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36572.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 149 €(65% de 149 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 533 €/an
Calcul : 97 149 € × 3,636% = 3 533 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 044 €73 023 €7 633 €-57 979 €21 400 €36 579 €36 579 €
215 345 €9 722 €7 431 €5 623 €--30 956 €
315 652 €9 513 €7 223 €6 139 €--24 817 €
415 965 €9 297 €7 007 €6 668 €--18 150 €
516 284 €9 074 €6 783 €7 210 €--10 939 €
616 610 €8 842 €6 552 €7 767 €--3 172 €
716 942 €8 603 €6 313 €8 339 €---
817 281 €8 355 €6 065 €8 926 €---
917 626 €8 099 €5 809 €9 528 €---
1017 979 €7 833 €5 543 €10 145 €---
1118 338 €7 559 €5 269 €10 780 €---
1218 705 €7 275 €4 984 €11 431 €---
1319 079 €6 981 €4 690 €12 099 €---
1419 461 €6 676 €4 386 €12 785 €---
1519 850 €6 361 €4 071 €13 489 €---
1620 247 €6 035 €3 745 €14 212 €---
1720 652 €5 697 €3 407 €14 955 €---
1821 065 €5 348 €3 058 €15 717 €---
1921 486 €4 987 €2 697 €16 500 €---
2021 916 €4 613 €2 322 €17 304 €---
2122 354 €4 225 €1 935 €18 129 €---
2222 802 €3 825 €1 535 €18 977 €---
2323 258 €3 410 €1 120 €19 848 €---
2423 723 €2 981 €691 €20 742 €---
2524 197 €2 537 €246 €21 661 €---
TOTAL481 861 €230 870 €110 515 €250 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €0 €+3 159 €
6+3 159 €0 €+3 159 €
7+3 159 €+1 550 €+1 609 €
8+3 159 €+2 678 €+481 €
9+3 159 €+2 858 €+301 €
10+3 159 €+3 044 €+115 €
11+3 159 €+3 234 €-75 €
12+3 159 €+3 429 €-270 €
13+3 159 €+3 630 €-471 €
14+3 159 €+3 835 €-676 €
15+3 159 €+4 047 €-888 €
16+3 159 €+4 264 €-1 105 €
17+3 159 €+4 486 €-1 327 €
18+3 159 €+4 715 €-1 556 €
19+3 159 €+4 950 €-1 791 €
20+3 159 €+5 191 €-2 032 €
21+3 159 €+5 439 €-2 280 €
22+3 159 €+5 693 €-2 534 €
23+3 159 €+5 954 €-2 795 €
24+3 159 €+6 223 €-3 064 €
25+3 159 €+6 498 €-3 339 €
Total+78 975 €+75 297 €+3 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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