Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface87
Coût Total265 800
Loyer Annuel22 249
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 413,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 26 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

Exclusivité ! Immocity vous propose ce spacieux appartement 4 pièces de 86,77 m² Loi Carrez situé au 10ème étage avec ascenseur, au sein d'une résidence bien entretenue disposant de deux ascenseurs. L'appartement se compose d'une entrée, d'un vaste séjour baigné de lumière avec accès balcon offrant une magnifique vue dégagée sur la Seine, d'une cuisine semi-ouverte, de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. Traversant et lumineux grâce à ses nombreuses ouvertures en double vitrage PVC, ce bien offre de beaux volumes ainsi qu'un fort potentiel après quelques rafraîchissements. Une cave ainsi qu'une place de parking complètent ce bien. Idéalement situé, l'appartement se trouve à seulement 5 minutes à pied du RER et 10 minutes du tramway T9, à proximité immédiate des commerces et commodités. Charges : 375 e / mois comprenant le chauffage ainsi que l'eau chaude et l'eau froide. À visiter rapidement !

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.767236, 2.409488
Total : 265 800
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 39 000
Valeur du bien : 249 000
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1854€/mois
Loyer annuel estimé : 22249€/an
Fourchette totale : 1457€ - 2359€/mois
Fourchette annuelle : 17488€ - 28306€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 452,83 €/m²
Basé sur :595 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 396
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-90 396 (-30.1%)
Marge achat-revente :34 596€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 298,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 375,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 628,94
Coût de l'assurance :23 257,50
Taxe foncière : 2 224,90€/an
Soit par mois : 185,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 375,00€/mois
Soit par an : 4 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 854,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 936,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 300€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Électricité générale:2 300
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Ajout de prises: 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 249 €/an
Calcul : 1 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 225 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 500 €/an
Calcul : 375 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 234
Revenus locatifs : +22 249
Charges déductibles : -55 234
Résultat foncier Année 1 : -32 985(Déficit de 32 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 585
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 234 €/an
Revenus locatifs : +22 249
Charges déductibles : -16 234
Résultat foncier Années 2+ : 6 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11585.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 24955 2438 588-32 99421 400 €11 594 €11 594 €
222 69416 0118 3566 683--4 910 €
323 14815 7718 1167 377---
423 61115 5237 8688 088---
524 08315 2677 6128 816---
624 56515 0037 3489 562---
725 05614 7307 07510 326---
825 55714 4486 79211 109---
926 06814 1566 50111 912---
1026 59013 8556 20012 735---
1127 12113 5435 88813 578---
1227 66413 2225 56714 442---
1328 21712 8905 23415 328---
1428 78112 5464 89116 235---
1529 35712 1914 53617 166---
1629 94411 8254 17018 119---
1730 54311 4463 79119 097---
1831 15411 0553 40020 099---
1931 77710 6512 99621 126---
2032 41310 2332 57822 179---
2133 0619 8022 14723 259---
2233 7229 3561 70124 366---
2334 3968 8951 24025 501---
2435 0848 41976426 665---
2535 7867 92827227 858---
TOTAL712 642354 009123 629358 63321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 633
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 672-6 420+11 092
2+4 6720+4 672
3+4 672+740+3 932
4+4 672+2 426+2 246
5+4 672+2 645+2 027
6+4 672+2 869+1 803
7+4 672+3 098+1 574
8+4 672+3 333+1 339
9+4 672+3 574+1 098
10+4 672+3 820+852
11+4 672+4 073+599
12+4 672+4 333+339
13+4 672+4 598+74
14+4 672+4 871-199
15+4 672+5 150-478
16+4 672+5 436-764
17+4 672+5 729-1 057
18+4 672+6 030-1 358
19+4 672+6 338-1 666
20+4 672+6 654-1 982
21+4 672+6 978-2 306
22+4 672+7 310-2 638
23+4 672+7 650-2 978
24+4 672+8 000-3 328
25+4 672+8 358-3 686
Total+116 800+107 590+9 210
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →