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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface87m²
Coût Total265 800€
Loyer Annuel22 249€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 413,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 26 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

Exclusivité ! Immocity vous propose ce spacieux appartement 4 pièces de 86,77 m² Loi Carrez situé au 10ème étage avec ascenseur, au sein d'une résidence bien entretenue disposant de deux ascenseurs. L'appartement se compose d'une entrée, d'un vaste séjour baigné de lumière avec accès balcon offrant une magnifique vue dégagée sur la Seine, d'une cuisine semi-ouverte, de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. Traversant et lumineux grâce à ses nombreuses ouvertures en double vitrage PVC, ce bien offre de beaux volumes ainsi qu'un fort potentiel après quelques rafraîchissements. Une cave ainsi qu'une place de parking complètent ce bien. Idéalement situé, l'appartement se trouve à seulement 5 minutes à pied du RER et 10 minutes du tramway T9, à proximité immédiate des commerces et commodités. Charges : 375 e / mois comprenant le chauffage ainsi que l'eau chaude et l'eau froide. À visiter rapidement !

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.767236, 2.409488
Total : 265 800€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 249 000€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1854€/mois
Loyer annuel estimé : 22249€/an
Fourchette totale : 1457€ - 2359€/mois
Fourchette annuelle : 17488€ - 28306€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 452,83 €/m²
Basé sur :595 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 396 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-90 396€ (-30.1%)
Marge achat-revente :34 596€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 298,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 375,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 628,94€
Coût de l'assurance :23 257,50€
Taxe foncière : 2 224,90€/an
Soit par mois : 185,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 375,00€/mois
Soit par an : 4 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 854,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 936,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 300€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Électricité générale:2 300€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Ajout de prises: 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 249 €/an
Calcul : 1 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 225 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 500 €/an
Calcul : 375 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 234 €
Revenus locatifs : +22 249 €
Charges déductibles : -55 234 €
Résultat foncier Année 1 : -32 985 €(Déficit de 32 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 234 €/an
Revenus locatifs : +22 249 €
Charges déductibles : -16 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11585.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 249 €55 243 €8 588 €-32 994 €21 400 €11 594 €11 594 €
222 694 €16 011 €8 356 €6 683 €--4 910 €
323 148 €15 771 €8 116 €7 377 €---
423 611 €15 523 €7 868 €8 088 €---
524 083 €15 267 €7 612 €8 816 €---
624 565 €15 003 €7 348 €9 562 €---
725 056 €14 730 €7 075 €10 326 €---
825 557 €14 448 €6 792 €11 109 €---
926 068 €14 156 €6 501 €11 912 €---
1026 590 €13 855 €6 200 €12 735 €---
1127 121 €13 543 €5 888 €13 578 €---
1227 664 €13 222 €5 567 €14 442 €---
1328 217 €12 890 €5 234 €15 328 €---
1428 781 €12 546 €4 891 €16 235 €---
1529 357 €12 191 €4 536 €17 166 €---
1629 944 €11 825 €4 170 €18 119 €---
1730 543 €11 446 €3 791 €19 097 €---
1831 154 €11 055 €3 400 €20 099 €---
1931 777 €10 651 €2 996 €21 126 €---
2032 413 €10 233 €2 578 €22 179 €---
2133 061 €9 802 €2 147 €23 259 €---
2233 722 €9 356 €1 701 €24 366 €---
2334 396 €8 895 €1 240 €25 501 €---
2435 084 €8 419 €764 €26 665 €---
2535 786 €7 928 €272 €27 858 €---
TOTAL712 642 €354 009 €123 629 €358 633 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 672 €-6 420 €+11 092 €
2+4 672 €0 €+4 672 €
3+4 672 €+740 €+3 932 €
4+4 672 €+2 426 €+2 246 €
5+4 672 €+2 645 €+2 027 €
6+4 672 €+2 869 €+1 803 €
7+4 672 €+3 098 €+1 574 €
8+4 672 €+3 333 €+1 339 €
9+4 672 €+3 574 €+1 098 €
10+4 672 €+3 820 €+852 €
11+4 672 €+4 073 €+599 €
12+4 672 €+4 333 €+339 €
13+4 672 €+4 598 €+74 €
14+4 672 €+4 871 €-199 €
15+4 672 €+5 150 €-478 €
16+4 672 €+5 436 €-764 €
17+4 672 €+5 729 €-1 057 €
18+4 672 €+6 030 €-1 358 €
19+4 672 €+6 338 €-1 666 €
20+4 672 €+6 654 €-1 982 €
21+4 672 €+6 978 €-2 306 €
22+4 672 €+7 310 €-2 638 €
23+4 672 €+7 650 €-2 978 €
24+4 672 €+8 000 €-3 328 €
25+4 672 €+8 358 €-3 686 €
Total+116 800 €+107 590 €+9 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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