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Appartement Marseille 10 75 m² T-4 à vendre, 170 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleMarseille 9e (13)
Surface75m²
Coût Total243 750€
Loyer Annuel13 857€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1
Prix : 170 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 266,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 pièces, Surface 75 m², 3 chambres, 1 salle de bain/eau, Chauffage central, Double vitrage, Balcon, Bâtiment composé de 5 étages, Étage 1

170 000 € prix indicatif

Ville : Marseille 9e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13009
Coordonnées : 43.000000, 5.000000
Total : 243 750€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 60 150€
Valeur du bien : 230 150€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 15.40€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13857€/an
Fourchette totale : 908€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 10898€ - 17619€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :71,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 287,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 155,50€
Coût de l'assurance :21 328,12€
Taxe foncière : 1 385,66€/an
Soit par mois : 115,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 154,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 150 €(802 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 250€
    Pompe à chaleur air-air: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres (45 m²): 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 857 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 750 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 740 €
Revenus locatifs : +13 857 €
Charges déductibles : -70 740 €
Résultat foncier Année 1 : -56 884 €(Déficit de 56 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 590 €/an
Revenus locatifs : +13 857 €
Charges déductibles : -10 590 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35483.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 857 €70 748 €8 360 €-56 892 €21 400 €35 492 €35 492 €
214 134 €10 378 €8 140 €3 755 €--31 737 €
314 416 €10 151 €7 912 €4 266 €--27 471 €
414 705 €9 915 €7 676 €4 790 €--22 681 €
514 999 €9 671 €7 432 €5 328 €--17 354 €
615 299 €9 419 €7 180 €5 880 €--11 474 €
715 605 €9 157 €6 918 €6 448 €--5 026 €
815 917 €8 886 €6 648 €7 030 €---
916 235 €8 606 €6 367 €7 629 €---
1016 560 €8 316 €6 077 €8 244 €---
1116 891 €8 016 €5 777 €8 875 €---
1217 229 €7 705 €5 466 €9 524 €---
1317 573 €7 383 €5 144 €10 191 €---
1417 925 €7 050 €4 811 €10 875 €---
1518 283 €6 705 €4 466 €11 579 €---
1618 649 €6 347 €4 109 €12 302 €---
1719 022 €5 978 €3 739 €13 044 €---
1819 403 €5 595 €3 356 €13 808 €---
1919 791 €5 199 €2 960 €14 592 €---
2020 186 €4 788 €2 549 €15 398 €---
2120 590 €4 364 €2 125 €16 227 €---
2221 002 €3 924 €1 685 €17 078 €---
2321 422 €3 469 €1 230 €17 953 €---
2421 850 €2 997 €759 €18 853 €---
2522 287 €2 509 €271 €19 778 €---
TOTAL443 830 €237 275 €121 156 €206 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 910 €-6 420 €+9 330 €
2+2 910 €0 €+2 910 €
3+2 910 €0 €+2 910 €
4+2 910 €0 €+2 910 €
5+2 910 €0 €+2 910 €
6+2 910 €0 €+2 910 €
7+2 910 €0 €+2 910 €
8+2 910 €+601 €+2 309 €
9+2 910 €+2 289 €+621 €
10+2 910 €+2 473 €+437 €
11+2 910 €+2 663 €+247 €
12+2 910 €+2 857 €+53 €
13+2 910 €+3 057 €-147 €
14+2 910 €+3 263 €-353 €
15+2 910 €+3 474 €-564 €
16+2 910 €+3 691 €-781 €
17+2 910 €+3 913 €-1 003 €
18+2 910 €+4 142 €-1 232 €
19+2 910 €+4 378 €-1 468 €
20+2 910 €+4 619 €-1 709 €
21+2 910 €+4 868 €-1 958 €
22+2 910 €+5 123 €-2 213 €
23+2 910 €+5 386 €-2 476 €
24+2 910 €+5 656 €-2 746 €
25+2 910 €+5 933 €-3 023 €
Total+72 750 €+61 966 €+10 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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