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Achat : Appartement Limoges (87000)

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface74m²
Coût Total128 232€
Loyer Annuel7 663€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-2 147 483 734€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 944,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 garage

"L'essentiel" Découvrez cet appartement de 63 m² situé à Limoges, idéalement situé à proximité des commodités et services de la ville. Dès l'entrée, vous serez séduit par un agencement fonctionnel et bien pensé. L'espace de vie se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, ainsi que de trois chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins (famille, bureau, investissement locatif). Une salle de bains, des Wc séparés et un cellier viennent compléter ce bien et apportent un confort de rangement appréciable. Vous disposez également d'un garage. L'appartement est à rafraîchir, laissant libre cours à votre imagination pour le personnaliser à votre goût et en faire un véritable cocon ! Un bien à fort potentiel, parfait pour un premier achat, un projet familial ou un investissement dans un secteur recherché. N'hésitez pas à nous pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir, très rapidement, dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1782.0 € et 2412.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Elina Limousin Ei, agent commercial (Rsac ) Référence : 488

Prix affiché : 69 900 € Ttc

Numéro du lot : N.C. Nombre de lots : 72 Charges de copropriété : 2 147 483 647,00 € Ttc / mois Pas de procédure en cours

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 128 232€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 52 740€
Valeur du bien : 122 640€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7663€/an
Fourchette totale : 509€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6107€ - 9615€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 661,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 439,88€
Coût de l'assurance :10 899,72€
Taxe foncière : 766,30€/an
Soit par mois : 63,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 2 147 483 647,00€/mois
Soit par an : 25 769 803 764,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 147 484 372,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2 147 483 734,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 740 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 232 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 25 769 803 764 €/an
Calcul : 2 147 483 647 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 769 861 832 €
Revenus locatifs : +7 663 €
Charges déductibles : -25 769 861 832 €
Résultat foncier Année 1 : -25 769 854 169 €(Déficit de 25 769 854 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 769 832 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 769 809 092 €/an
Revenus locatifs : +7 663 €
Charges déductibles : -25 769 809 092 €
Résultat foncier Années 2+ : -25 769 801 429 €/an(Déficit de 25 769 801 429 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25769832769.47 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25769790729.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 663 €25 769 861 836 €4 130 €-25 769 854 174 €21 400 €25 769 832 774 €25 769 832 774 €
27 816 €25 769 808 985 €4 018 €-25 769 801 169 €21 400 €25 769 779 769 €51 539 612 542 €
37 973 €25 769 808 869 €3 903 €-25 769 800 897 €21 400 €25 769 779 497 €77 309 392 039 €
48 132 €25 769 808 750 €3 784 €-25 769 800 618 €21 400 €25 769 779 218 €103 079 171 257 €
58 295 €25 769 808 627 €3 661 €-25 769 800 332 €21 400 €25 769 778 932 €128 848 950 189 €
68 461 €25 769 808 500 €3 533 €-25 769 800 039 €21 400 €25 769 778 639 €154 618 728 828 €
78 630 €25 769 808 368 €3 402 €-25 769 799 738 €21 400 €25 769 778 338 €180 388 507 167 €
88 802 €25 769 808 232 €3 266 €-25 769 799 430 €21 400 €25 769 778 030 €206 158 285 196 €
98 978 €25 769 808 092 €3 126 €-25 769 799 114 €21 400 €25 769 777 714 €231 928 062 910 €
109 158 €25 769 807 947 €2 981 €-25 769 798 789 €21 400 €25 769 777 389 €257 697 840 299 €
119 341 €25 769 807 797 €2 831 €-25 769 798 456 €21 400 €25 769 777 056 €283 467 617 355 €
129 528 €25 769 807 642 €2 676 €-25 769 798 114 €21 400 €25 769 776 714 €283 467 561 296 €
139 718 €25 769 807 483 €2 516 €-25 769 797 764 €21 400 €25 769 776 364 €283 467 557 891 €
149 913 €25 769 807 317 €2 351 €-25 769 797 405 €21 400 €25 769 776 005 €283 467 554 399 €
1510 111 €25 769 807 147 €2 181 €-25 769 797 036 €21 400 €25 769 775 636 €283 467 550 817 €
1610 313 €25 769 806 971 €2 004 €-25 769 796 657 €21 400 €25 769 775 257 €283 467 547 142 €
1710 520 €25 769 806 788 €1 822 €-25 769 796 269 €21 400 €25 769 774 869 €283 467 543 372 €
1810 730 €25 769 806 600 €1 634 €-25 769 795 870 €21 400 €25 769 774 470 €283 467 539 504 €
1910 945 €25 769 806 406 €1 440 €-25 769 795 461 €21 400 €25 769 774 061 €283 467 535 535 €
2011 163 €25 769 806 205 €1 239 €-25 769 795 042 €21 400 €25 769 773 642 €283 467 531 463 €
2111 387 €25 769 805 998 €1 032 €-25 769 794 611 €21 400 €25 769 773 211 €283 467 527 285 €
2211 614 €25 769 805 784 €817 €-25 769 794 169 €21 400 €25 769 772 769 €283 467 522 998 €
2311 847 €25 769 805 562 €596 €-25 769 793 715 €21 400 €25 769 772 315 €283 467 518 599 €
2412 084 €25 769 805 333 €367 €-25 769 793 250 €21 400 €25 769 771 850 €283 467 514 085 €
2512 325 €25 769 805 097 €131 €-25 769 792 772 €21 400 €25 769 771 372 €283 467 509 452 €
TOTAL245 447 €644 245 236 337 €59 440 €-644 244 990 890 €535 000 €Report final : 283 467 509 452 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 160 500 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 283 467 509 452 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -644 244 990 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609 €-6 420 €+8 029 €
2+1 609 €-6 420 €+8 029 €
3+1 609 €-6 420 €+8 029 €
4+1 609 €-6 420 €+8 029 €
5+1 609 €-6 420 €+8 029 €
6+1 609 €-6 420 €+8 029 €
7+1 609 €-6 420 €+8 029 €
8+1 609 €-6 420 €+8 029 €
9+1 609 €-6 420 €+8 029 €
10+1 609 €-6 420 €+8 029 €
11+1 609 €-6 420 €+8 029 €
12+1 609 €-6 420 €+8 029 €
13+1 609 €-6 420 €+8 029 €
14+1 609 €-6 420 €+8 029 €
15+1 609 €-6 420 €+8 029 €
16+1 609 €-6 420 €+8 029 €
17+1 609 €-6 420 €+8 029 €
18+1 609 €-6 420 €+8 029 €
19+1 609 €-6 420 €+8 029 €
20+1 609 €-6 420 €+8 029 €
21+1 609 €-6 420 €+8 029 €
22+1 609 €-6 420 €+8 029 €
23+1 609 €-6 420 €+8 029 €
24+1 609 €-6 420 €+8 029 €
25+1 609 €-6 420 €+8 029 €
Total+40 225 €-160 500 €+200 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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