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Duplex 4 pièces 85 m²

VilleAutun (71)
Surface85m²
Coût Total109 350€
Loyer Annuel8 123€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 823,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 85 m²

Dans petite copropriété, appartement en duplex de quatre pièces sans travaux à prévoir comprenant cuisine ouverte sur pièce à vivre, un salon, salle d'eau avec wc. A l'étage deux chambres. Petit grenier. Double vitrage, chauffage électrique. Idéal pour investisseur, appartement actuellement loué. Pour visites ou renseignements : [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées].

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2025

Consommation énergie primaire : 189 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 82 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.947872, 4.301170
Total : 109 350€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 33 750€
Valeur du bien : 103 750€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8123€/an
Fourchette totale : 541€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6487€ - 10172€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :977,64 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 099 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-13 099€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-26 251€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,01€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 583,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 300,38€
Coût de l'assurance :12 301,88€
Taxe foncière : 812,34€/an
Soit par mois : 67,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement du plan de travail et des appareils électroménagers.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais installations datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 3.3/5 - Rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant plan de travail, appareils électroménagers, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 50€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 123 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 350 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 736 €
Revenus locatifs : +8 123 €
Charges déductibles : -38 736 €
Résultat foncier Année 1 : -30 612 €(Déficit de 30 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 986 €/an
Revenus locatifs : +8 123 €
Charges déductibles : -4 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9212.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 123 €38 739 €3 685 €-30 616 €21 400 €9 216 €9 216 €
28 286 €4 892 €3 587 €3 394 €--5 822 €
38 452 €4 791 €3 486 €3 661 €--2 161 €
48 621 €4 686 €3 382 €3 935 €---
58 793 €4 578 €3 273 €4 215 €---
68 969 €4 466 €3 161 €4 503 €---
79 148 €4 350 €3 046 €4 798 €---
89 331 €4 230 €2 926 €5 101 €---
99 518 €4 106 €2 802 €5 412 €---
109 708 €3 978 €2 673 €5 730 €---
119 902 €3 845 €2 541 €6 057 €---
1210 100 €3 708 €2 403 €6 393 €---
1310 302 €3 566 €2 261 €6 737 €---
1410 509 €3 419 €2 114 €7 090 €---
1510 719 €3 266 €1 962 €7 452 €---
1610 933 €3 109 €1 805 €7 824 €---
1711 152 €2 946 €1 642 €8 206 €---
1811 375 €2 778 €1 473 €8 597 €---
1911 602 €2 603 €1 299 €8 999 €---
2011 834 €2 423 €1 119 €9 411 €---
2112 071 €2 236 €932 €9 835 €---
2212 312 €2 043 €739 €10 269 €---
2312 559 €1 844 €539 €10 715 €---
2412 810 €1 637 €332 €11 173 €---
2513 066 €1 423 €119 €11 643 €---
TOTAL260 195 €119 661 €53 300 €140 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706 €-6 420 €+8 126 €
2+1 706 €0 €+1 706 €
3+1 706 €0 €+1 706 €
4+1 706 €+532 €+1 174 €
5+1 706 €+1 265 €+441 €
6+1 706 €+1 351 €+355 €
7+1 706 €+1 439 €+267 €
8+1 706 €+1 530 €+176 €
9+1 706 €+1 624 €+82 €
10+1 706 €+1 719 €-13 €
11+1 706 €+1 817 €-111 €
12+1 706 €+1 918 €-212 €
13+1 706 €+2 021 €-315 €
14+1 706 €+2 127 €-421 €
15+1 706 €+2 236 €-530 €
16+1 706 €+2 347 €-641 €
17+1 706 €+2 462 €-756 €
18+1 706 €+2 579 €-873 €
19+1 706 €+2 700 €-994 €
20+1 706 €+2 823 €-1 117 €
21+1 706 €+2 950 €-1 244 €
22+1 706 €+3 081 €-1 375 €
23+1 706 €+3 215 €-1 509 €
24+1 706 €+3 352 €-1 646 €
25+1 706 €+3 493 €-1 787 €
Total+42 650 €+42 160 €+490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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