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Achat maison

Bien expiré
VilleTinchebray (61)
Surface81.92m²
Coût Total98 662€
Loyer Annuel5 718€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 81.92 m²
Prix au m² : 549,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 81.92 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Salle de séjour, Terrain de 2800 m²

Maison en campagne à Frenes Située dans un cadre paisible, cette maison offre un véritable potentiel.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine ouverte sur le séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau, WC et buanderie. A l'étage, vous trouverez un grenier aménageable.

Le tout est accompagné d'un terrain spacieux et d'un hangar de plus de 100m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Logement à consommation énergétique excessive : classe G => au 1/01/2028 si vente ou location : Obligation niveau de performance compris entre A et E

45 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Tinchebray
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61800
Coordonnées : 48.746790, -0.719640
Total : 98 662€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 50 062€
Valeur du bien : 95 062€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.92m²
Loyer prédit : 5.82€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5718€/an
Fourchette totale : 368€ - 617€/mois
Fourchette annuelle : 4417€ - 7403€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 662€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :28,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 987,87€
Coût de l'assurance :8 632,93€
Taxe foncière : 571,79€/an
Soit par mois : 47,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 476,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 440 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81.92 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81.92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 062 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 062€
    Isolation toiture/combles: 81.92 m² × 36€/m² = 2949€, Main d'œuvre: 113€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€/fenêtre = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol (parquet flottant): 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinchebray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 562€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 718 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 662 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 062 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 232 €
Revenus locatifs : +5 718 €
Charges déductibles : -54 232 €
Résultat foncier Année 1 : -48 514 €(Déficit de 48 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 170 €/an
Revenus locatifs : +5 718 €
Charges déductibles : -4 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27114.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 718 €54 235 €3 256 €-48 517 €21 400 €27 117 €27 117 €
25 832 €4 086 €3 169 €1 746 €--25 371 €
35 949 €3 996 €3 079 €1 953 €--23 418 €
46 068 €3 903 €2 986 €2 165 €--21 253 €
56 189 €3 807 €2 889 €2 383 €--18 871 €
66 313 €3 707 €2 790 €2 606 €--16 264 €
76 439 €3 604 €2 687 €2 835 €--13 429 €
86 568 €3 498 €2 580 €3 071 €--10 358 €
96 699 €3 387 €2 470 €3 312 €--7 046 €
106 833 €3 274 €2 357 €3 560 €--3 487 €
116 970 €3 156 €2 239 €3 814 €---
127 110 €3 034 €2 117 €4 075 €---
137 252 €2 909 €1 991 €4 343 €---
147 397 €2 778 €1 861 €4 618 €---
157 545 €2 644 €1 727 €4 901 €---
167 696 €2 505 €1 588 €5 191 €---
177 850 €2 361 €1 444 €5 488 €---
188 007 €2 213 €1 295 €5 794 €---
198 167 €2 059 €1 142 €6 108 €---
208 330 €1 900 €983 €6 430 €---
218 497 €1 736 €819 €6 761 €---
228 667 €1 566 €649 €7 101 €---
238 840 €1 390 €473 €7 449 €---
249 017 €1 209 €292 €7 808 €---
259 197 €1 021 €104 €8 176 €---
TOTAL183 148 €119 978 €46 988 €63 170 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 201 €-6 420 €+7 621 €
2+1 201 €0 €+1 201 €
3+1 201 €0 €+1 201 €
4+1 201 €0 €+1 201 €
5+1 201 €0 €+1 201 €
6+1 201 €0 €+1 201 €
7+1 201 €0 €+1 201 €
8+1 201 €0 €+1 201 €
9+1 201 €0 €+1 201 €
10+1 201 €0 €+1 201 €
11+1 201 €+98 €+1 103 €
12+1 201 €+1 223 €-22 €
13+1 201 €+1 303 €-102 €
14+1 201 €+1 385 €-184 €
15+1 201 €+1 470 €-269 €
16+1 201 €+1 557 €-356 €
17+1 201 €+1 646 €-445 €
18+1 201 €+1 738 €-537 €
19+1 201 €+1 832 €-631 €
20+1 201 €+1 929 €-728 €
21+1 201 €+2 028 €-827 €
22+1 201 €+2 130 €-929 €
23+1 201 €+2 235 €-1 034 €
24+1 201 €+2 342 €-1 141 €
25+1 201 €+2 453 €-1 252 €
Total+30 025 €+18 951 €+11 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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