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Maison 8 pièces 202 m²

VilleChâtaigneraie (85)
Surface202
Coût Total195 540
Loyer Annuel17 866
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+328
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 524,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 202 m²

A 5 minutes de La Châtaigneraie, sur la commune de TERVAL, proche centre bourg, venez découvrir cette ensemble immobilier composé de deux maisons à rénover, d'un terrain constructible d'environ 520m² attenant à un autre terrain non constructible d'environ 1500m² soit un total d'environ 2000m². Les deux maisons sont mitoyenne et possèdent des compteurs séparés et un moyen de chauffage séparé. L'ensemble des deux terrains d'une superficie d'environ 2000m² peut accueillir une ou plusieurs maisons.

Vous recherchez un bien avec un fort potentiel et qui peut vous offrir plusieurs possibilités d'investissement, contactez moi et nous pourrons discuter des différents possibilités.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 106 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sébastien RISPAL, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 849 818 117

Surface : 202 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.646526, -0.753379
Total : 195 540
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 81 060
Valeur du bien : 187 060
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1489€/mois
Loyer annuel estimé : 17866€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1978€/mois
Fourchette annuelle : 13445€ - 23740€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :915,79 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 990
Prix d'achat :106 000
Décote à l'achat :-78 990 (-42.7%)
Marge achat-revente :-10 550€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 949,60
Coût de l'assurance :17 109,75
Taxe foncière : 1 786,57€/an
Soit par mois : 148,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 488,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur 202 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 060(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:16 160
    Isolation combles: 202 m² × 80€/m² = 16160€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:27 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Revêtement sol chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 0€
  • Peinture salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtaigneraie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 866 €/an
Calcul : 1 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 842
Revenus locatifs : +17 866
Charges déductibles : -89 842
Résultat foncier Année 1 : -71 977(Déficit de 71 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 577
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 782 €/an
Revenus locatifs : +17 866
Charges déductibles : -8 782
Résultat foncier Années 2+ : 9 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50576.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 86689 8496 318-71 98321 400 €50 583 €50 583 €
218 2238 6186 1479 605--40 978 €
318 5878 4415 97110 146--30 832 €
418 9598 2595 78810 700--20 132 €
519 3388 0715 60011 267--8 864 €
619 7257 8765 40611 849---
720 1207 6765 20512 444---
820 5227 4684 99713 054---
920 9327 2534 78213 679---
1021 3517 0324 56114 319---
1121 7786 8034 33214 975---
1222 2146 5664 09515 648---
1322 6586 3223 85116 336---
1423 1116 0693 59817 042---
1523 5735 8083 33717 765---
1624 0455 5393 06818 506---
1724 5265 2602 78919 266---
1825 0164 9722 50120 044---
1925 5174 6752 20420 842---
2026 0274 3681 89721 659---
2126 5474 0501 57922 497---
2227 0783 7221 25123 356---
2327 6203 38391224 237---
2428 1723 03356225 139---
2528 7362 67120026 064---
TOTAL572 243233 78490 950338 46021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 460
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 752-6 420+10 172
2+3 7520+3 752
3+3 7520+3 752
4+3 7520+3 752
5+3 7520+3 752
6+3 752+895+2 857
7+3 752+3 733+19
8+3 752+3 916-164
9+3 752+4 104-352
10+3 752+4 296-544
11+3 752+4 493-741
12+3 752+4 694-942
13+3 752+4 901-1 149
14+3 752+5 113-1 361
15+3 752+5 330-1 578
16+3 752+5 552-1 800
17+3 752+5 780-2 028
18+3 752+6 013-2 261
19+3 752+6 253-2 501
20+3 752+6 498-2 746
21+3 752+6 749-2 997
22+3 752+7 007-3 255
23+3 752+7 271-3 519
24+3 752+7 542-3 790
25+3 752+7 819-4 067
Total+93 800+101 538+-7 738
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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