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Appartement à vendre

VilleTours (37)
Surface72.6m²
Coût Total159 040€
Loyer Annuel10 538€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 500 €
Surface : 72.6 m²
Prix au m² : 1 618,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Pas de balcon, Non meublé

Faibles charges pour cet appartement situé dans un secteur très calme au RDC comprenant : hall d'entrée, cuisine aménagée, séjour/salon, 3 chambres, salle de douche, wc indépendant, cellier et cave. Chauffage individuel au gaz. Prévoir travaux d'électricité et décoration. Proche facultés et Bus devant l'immeuble.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 162 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 870 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1630.00 et 2250.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Jean-Marie BRISSET Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Coordonnées : 47.390532, 0.695114
Total : 159 040€
Prix d'acquisition : 117 500€
Travaux : 32 140€
Valeur du bien : 149 640€
Frais de notaire : 9 400€
Coût estimé : 9 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.6m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10538€/an
Fourchette totale : 694€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 8326€ - 13338€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 434,97 €/m²
Basé sur :678 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 378 €
Prix d'achat :117 500 €
Décote à l'achat :-131 878€ (-52.9%)
Marge achat-revente :90 338€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 821,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 972,71€
Coût de l'assurance :13 518,40€
Taxe foncière : 1 053,79€/an
Soit par mois : 87,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,50€/mois
Soit par an : 870,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 878,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 72.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 140 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 538 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 738 €
Revenus locatifs : +10 538 €
Charges déductibles : -39 738 €
Résultat foncier Année 1 : -29 200 €(Déficit de 29 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 598 €/an
Revenus locatifs : +10 538 €
Charges déductibles : -7 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7799.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 375 €(65% de 117 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 777 €/an
Calcul : 76 375 € × 3,636% = 2 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 538 €39 743 €5 138 €-29 205 €21 400 €7 805 €7 805 €
210 749 €7 464 €4 999 €3 285 €--4 520 €
310 964 €7 321 €4 856 €3 643 €--877 €
411 183 €7 172 €4 708 €4 011 €---
511 407 €7 019 €4 555 €4 387 €---
611 635 €6 861 €4 397 €4 774 €---
711 867 €6 698 €4 233 €5 170 €---
812 105 €6 529 €4 064 €5 576 €---
912 347 €6 354 €3 890 €5 993 €---
1012 594 €6 174 €3 709 €6 420 €---
1112 846 €5 988 €3 523 €6 858 €---
1213 103 €5 795 €3 331 €7 307 €---
1313 365 €5 596 €3 132 €7 768 €---
1413 632 €5 391 €2 926 €8 241 €---
1513 905 €5 179 €2 714 €8 726 €---
1614 183 €4 959 €2 495 €9 223 €---
1714 466 €4 733 €2 268 €9 733 €---
1814 756 €4 499 €2 034 €10 257 €---
1915 051 €4 257 €1 792 €10 794 €---
2015 352 €4 007 €1 543 €11 345 €---
2115 659 €3 749 €1 284 €11 910 €---
2215 972 €3 482 €1 018 €12 490 €---
2316 291 €3 207 €742 €13 085 €---
2416 617 €2 922 €457 €13 695 €---
2516 950 €2 628 €163 €14 322 €---
TOTAL337 532 €167 726 €73 973 €169 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-6 420 €+8 633 €
2+2 213 €0 €+2 213 €
3+2 213 €0 €+2 213 €
4+2 213 €+940 €+1 273 €
5+2 213 €+1 316 €+897 €
6+2 213 €+1 432 €+781 €
7+2 213 €+1 551 €+662 €
8+2 213 €+1 673 €+540 €
9+2 213 €+1 798 €+415 €
10+2 213 €+1 926 €+287 €
11+2 213 €+2 057 €+156 €
12+2 213 €+2 192 €+21 €
13+2 213 €+2 330 €-117 €
14+2 213 €+2 472 €-259 €
15+2 213 €+2 618 €-405 €
16+2 213 €+2 767 €-554 €
17+2 213 €+2 920 €-707 €
18+2 213 €+3 077 €-864 €
19+2 213 €+3 238 €-1 025 €
20+2 213 €+3 403 €-1 190 €
21+2 213 €+3 573 €-1 360 €
22+2 213 €+3 747 €-1 534 €
23+2 213 €+3 925 €-1 712 €
24+2 213 €+4 109 €-1 896 €
25+2 213 €+4 297 €-2 084 €
Total+55 325 €+50 942 €+4 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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